3.18杭州土拍点评：热度回落（微信文章未删减版）

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文/好地网徐路加

今天（3.18），西湖之江和钱塘金沙湖两宗宅地成交，总体反馈非原限价红利板块，热度相比2月份有所回落。

● 西湖之江地块（之江度假区单元XH110304-11地块），由绿城溢价9.09%、20.4亿元竞得，成交楼面价20171元/㎡，相比周边去年4月建发竞得的云涌之江地块上涨约1300元/㎡，涨幅约7%。

● 钱塘金沙湖地块（下沙单元QT010110-08地块），由兴耀溢价24.07%、3.35亿元竞得，成交楼面价20472元/㎡，结合小体量的开发成本，仍保持合理地价水平。

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两宗地块均处于3.5-4万左右偏改善价位段，同时目前周边非新房热摇区域，应该说较大程度上能体现房企对此类区域后市的预期。

从竞争热度上来说，低于本网预测

稍低于本网前瞻（之江预期较难超过15%，实际9.09%；金沙湖预期有望超30%，实际24.07%）的竞争下，按照周边此前之江限价3.75万、金沙湖3.83万的价格销售，均有望实现10%的预期利润率。

尤其之江去年实际还仅3.4万的首开价格，目前这样的地价水平、结合区位条件，意味着在次核心板块，房企尽管对价格上涨的预期变弱，但对于一季度的热销行情的保持，还有较大信心。

从房企参与度上来说仍保持活跃

之江外围从去年的建发托底，到本次还吸引本土5家房企参与；金沙湖1.6万方小体量地块更吸引8家左右房企参拍。

去年10月限价全面放开以来，尤其是新房市场回暖的催化，房企的投资信心是有显著回暖的，也不乏一些新面孔出手。

目前来看，价格加预期，在开年初从核心板块外溢至次一级板块的高热态势有所回落。

与今天地块相似的，最典型的如2月25日中天&海威竞得的拱墅石桥单元地块，溢价达50.29%，23035元/㎡的楼面价，相比西侧去年10月出让的绿城溪听晓月地块（容积率2.2）名义上涨4665元/㎡，涨幅达25.4%。

包括临平北、临平老城区外围低密宅地，均显示加预期特征。

今天的结果说明，非核心板块从高热走向温和，比此前又一定程度的回落：

一方面受供地节奏加快影响。年初以来，杭州卖地速度较快，杭州市区一季度商品住宅用地的出让金也有望近600亿元，同比至少翻倍，达到去年全年的一半左右。

目前仍挂牌有17宗涉宅地将集中在半个月内出让。既有价格塔尖的蒋村、水电新村地块，也有价格显著加预期的城东、钱二、萧山新城区等热门板块，一定程度上也分散了房企拿地坚决度。

同时，市场层面也有待进一步验证。

今年以来新房和二手房热度有显著提升，新房典型如去年低价拿地的运河新城（中）的汀岸印月、下沙大学城的兴耀沐云川均有超预期的市场表现，包括今天出让的金沙湖、之江周边项目价格也有走高。但能否进一步提升，有待于观察。过高的拿地价格将倒逼房企需进一步涨价销售，存在较大风险。

当然，尽管地价上涨趋缓，但较高的土拍参与度，仍反映房企对于后市销售的积极看好。

合理的地价水平，让企业在定价、产品上有的放矢，也助于行情走得更为稳健。

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编辑∣孙航海

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