老黄埔珑玥上城，周边环境真的没法入眼（微信文章未删减版）

主要观点总结

本文介绍了广州黄埔区的房地产项目珑岄上城的新盘信息，包括其优缺点、项目概况、产品、配套等详细内容。作者还提供了关于项目价格预测、户型、学校配套、交通、商业、医疗和景观资源等方面的信息。

关键观点总结

关键观点1: 项目介绍

珑岄上城是广州地铁地产在黄埔的全新盘，城市展厅在美林天地开放，现场来访近千组，意向客户超300组。

关键观点2: 项目优点

1) 地块直接建在双沙地铁站上，交通便利；2) 容积率低，私密性佳，居住体验好；3) 大体量无回迁，学校生源纯粹；4) 配建小学和幼儿园；5) 预计开盘价有优势。

关键观点3: 项目缺点

1) 周边物流园扎堆，环境相对嘈杂；2) 二期才会配建小学；3) 老黄埔区域竞争激烈，未来入市后面临较大竞争压力。

关键观点4: 项目概况与产品

项目占地和建筑面积信息，容积率，绿化率，车位比等详细数据已公开。产品包括高层住宅和小高层组合，有多种户型选择。

关键观点5: 配套信息

项目配套包括学校、交通、商业、医疗和景观资源等。特别是景观资源，包括龙头山森林公园和珠江前航道的美丽江景。

正文

这是龚新宇的第1015篇原创

大家好，我是龚新宇，四娃奶爸，因为娃多，不断改善买了多套广州的房东，帮500多个客户置业广州，帮3000多个客户完成了咨询，看新盘300多个，看二手房源五千多套，协助客户放款近20个亿。

3月8日，广州地铁地产在黄埔的全新盘珑岄上城，突然在美林天地开放了城市展厅，正式对外亮相。现场来访近千组，意向客户超300组！

项目优点：

1、地块直接建在双沙地铁站上，交通便利性极高，方便居民通勤和出行。

2、容积率仅为2.17，低容积率私密性更好，居住体验更佳。

3、大体量无回迁，学校生源纯粹。

4、项目自身配建18班小学和15班幼儿园，未来教育可以自给自足。

5、楼面价约1.7万元/平方米，预计开盘价有优势，相对于周边项目具有价格优势。

6、超130%实用率新规户型；

项目缺点：

1、地块周边物流园扎堆，环境相对嘈杂，噪音和粉尘问题可能较大。

2、广州地铁·珑玥上城只配建了幼儿园，未出让的二期才会配建小学。

3、老黄埔区域竞争激烈，周边已有多个在售项目，如中建海丝城、黄埔新

城，将军山地块等项目，双岗停车场地块未来入市后将面临较大竞争压力。

项目吹风价3.1万到3.8万，我预测各户型预测价格如下

70平三房两厅两卫210～255w（南向）

92平四房两厅两卫270～320w(南向）

110平四房两厅两卫330～380（南向）

125平四房两厅三卫390～450（南向）

项目概况

2024年12月10日，黄埔双岗停车场地块一期正式竞价，广州地铁以底价186042万元拿下，成交楼面价约1.7万/平。

这宗地块占地50415平，总建面109486平，容积率2.17，还有10845平配建。扣除配建之后，可售住宅部分仅有98641平，可售楼面价约1.88万/平，算上配建成本，实际成本或超2万/平！

整个项目分两期开发，一期更靠近地铁站，紧挨中建海丝城首开组团，将建14栋住宅+1所幼儿园。二期靠近内部，更安静，规划住宅+1所小学，目前学校品牌待定。

项目正位于5号线的TOD之上，5号线地铁直接入户！从家楼下出发，5站地铁即可到金融城、11站即可到珠城。

产品

项目一期占地面积50415㎡，建筑面积109436㎡，容积率2.17，属于低密度项目，项目绿化率35%，车位比1:1.2，总栋数14栋，塔楼2梯4户，共26-32层，板楼专梯入户共16层，一期住宅约1054户。

项目整体采用一体化盖板开发，有约 1.5 万㎡围合式大花园，并将小区花

园抬高 16 米，打造立体花园小区。一期为高层住宅 + 小高层组合，共计 14 栋住宅，基本两栋一组，并列两排布局，前低后高。

板楼由于有大面宽、南北对流等特点，在采光、通风上有着天然的优势。而项目的板楼，更是一字排开，南面无遮挡视野，前后双花园环抱！

一期产品定位预计偏刚改。规划有多种户型，建面约74-94㎡高层三至四房，建面约110-125㎡板式小洋房。

配套

1、书包

项目配建的学校在二期，目前还在前期，品牌未定。首推一期，二期暂未出让，交付节点待定，所以一期交付时，不确定二期学校是否能开学，这是要开发商去协调的，毕竟对于刚需客户来说，学校是重点考虑因素。

只规划了小学和幼儿园，没有规划初中，参考黄埔的小升初政策，大概未来是要电脑派位的。

2、交通

项目紧邻地铁 5 号线双沙站，可一线直达珠江新城、金融城等核心区域，且邻近地铁 13 号线、25 号线等。小区周边交通便捷，1 公里内有多个公交站。

3、商业

项目内部将配建幼儿园、社区服务中心等公共设施。周边还有中建海丝城的商业综合体、华润万象汇等大型商业设施。

4、医疗

项目位于黄埔老区府位置，附近几所三甲医院中大附属第一医院（三甲），广医大附属第五医院（三甲）、黄埔区中医医院、广州市黄埔区妇幼保健院等，都在2公里之内。

5、景观资源

项目北面，便是约5000亩的龙头山森林公园，抬高20米设计，头排望山，面积相当于6个花城广场，12个珠江公园！

在项目南面，则是开阔的珠江前航道。浩瀚江景在眼前铺开。

我有粉丝互助社区，欢迎大家扫码进入。

点击下方名片，关注公众号，看更多干货内容

👇🏻