天河北房价跌回2017年了，梅花园新房卖1000多万坑不坑

大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。

也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.

君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，今天聊聊广州一个神奇的区域天河北的双子星楼盘中铁建招商西派天河序和越秀天河和樾府。大家对项目感兴趣的可以扫码进群或者加我微信拉你进群。

其实我和这个地方还挺有缘分的，应为当年我就差一点点买了怡新路上的恒大御府，我手机里现在都还有当年销售给我的报价单。

我记得当时还算了一套180的户型，代号星钻好像是700多万没有找到计价单，同时期周边当时还有隔壁的佳兆业天御，全复试的户型的，还有沙太路对面属于天河区的远洋天骄，以及更远一点的星汇云城我都去看过。

当时我是恒大球迷，对广州恒大有莫名的崇拜，所以当时恒大这个是真的差点点就买了，还是我家里人不同意，最后没选恒大。

本身我一直在沙河开档口，客户都是往北边走的，从犀牛角一直到大源，或者是沿着广汕路从燕领路一直到龙洞，所以当年的龙洞宝翠园我也算认真考虑过。

最主要的客户群体还是在广州大道北和沙太路沿线，大家应该都知道做电商的服装类的都是集中在那边，所以对梅花园沙太路板块我比起一般的自媒体肯定了解更深的，我的理解都是从用户的角度出发区琢磨的，不是销售逻辑，只是会背销售话术。所以大家如果对这个区域板块感兴趣找我咨询就算找对人了。

其实之前这个地方供应的房子不管恒大还是佳兆业，虽然价格卖的并不便宜但都是属于白云区的，就是一路之隔，大家可知道这个大IP的含金量，可能就是个区属不同房价最少差万八千。很多年这个地方都没有新房供应了，直到去年天河和樾府和天河序的到来重新点燃了这个区的热度。去年年底的越秀云悦则直接引爆了这个区的热度。

其实这个区真的蛮纠结的，首先是新房价格并不便宜，白云区的云悦4房已经卖到6万单价了，天河区的和樾府和天河序都要7万多起，最贵的定价要去到9万多，这个价格放在2024，2025的广州市场你基本可以全广州到处挑。

你要说这个地方不值这个价格，这里学铁商加大花园都给你拉满了，地铁3号线和18号线双地铁交汇，而且都是高能级贯穿南北的主干线，去珠江新城去机场本来就超级方便，18号线在开通的话去南沙也嘎嘎方便了。真地铁板块。

华阳加广州中学的9年配置，瞬间提升了整个片区的教育质量，加上导入了几千户中产家庭，未来生源也不会差，值得期待一下这里未来的学区概念。

商业本来已经很成熟了，广州大道北的信达金茂广场吃喝玩乐可以解决百分之99的问题，就算你要买LV,香奈儿，打车去太古汇也就10几分钟的事情，非常方便。

不管是天河序还是和樾府，都属于中型小区，不大不小，在市区来说这个花园体量不错了，有市中心稀缺的大花园加现在新规的户型，开发商品牌也在线，不管是中铁建，招商还是越秀都是国内一线大开发商了，未来物业也不会太拉跨。

这么看下来，卖个7，8万一个方好像也能接受。虽然天河新房很多，但是大多供应都是在天河东，地铁盲区，商业荒芜的地方也要卖到5万多6万这样。这种成熟的市中心板块卖这个价格显得合理非常合理，甚至会让我有时候思考，假如这两年如果不是市场这么拉跨的话，这个地方可能就要卖到10万了，毕竟这个地方地价一直都不便宜，天河序，和樾府的地价都是5万多能排进广州前十的，现在卖7万的那种货是真的不赚钱出货。

但是你要说这个地方很值吧，周边的二手房价格蛮拉跨的，我10年前差点上车的恒大御府现在能成交的价格也就在5万左右，几乎10年了房价没怎么变动，周边的云山熹景和怡新花园也常年3万多4万左右的成交价了，金茂府也就在5万多到6万的成交价，倒挂指标为0，而且显得现在一手的价格很没有性价比。

周边的城市面貌也是也不怎么样，还是非常村，广州大道北和沙太路常年堵车也非常严重，关键是天河和白云的发展方向都不在这个地方。

天河大家都知道，一江两岸，一路东进，现在所有的重心和资源都是在金融城，未来不管是公共设施的建设还是企业人才的引进，天河金融城片区一定是未来10年广州最高增长的地方。

虽然梅花园这里属于白云最近天河最近市区的板块，但是白云区本身的发展中心是在白云山西边，白云新城，一座白云山直接把白云区割裂开了，这边的话就只能跟着天河的的辐射混了。也是看不到未来太多增量。

所以对这个地方的价值判断还是蛮纠结的。我个人认为这个地方有点白云市场的气质，市场非常热的时候他也不会说领涨全广州，但是市场特别差的时候它还是有稳定的销量，不会特别大起大落，所以你会发现不管是天河和樾府还是天河序，同时期面对区域更有话题的中海大境或者珠江天俪这些楼盘的竞争，市场24年上半年那么差的环境下并没有降价，还是比较稳的，不像东部的价格比如保利天汇，缦云这种，直接跳水。

其实底层逻辑就是这个地方有沙河服装商圈的老板托底，有开档口，做电商，搞直播的，还有珠江新城的外溢所以这个地方是不缺购买力的。

我总结这个区域就是下限很高，上限不高。

如果这两个楼盘你不知道怎么选也可以接着看看我对这两个楼盘的分别看法。

天河序其实定位是要高于和樾府的，不管是拿地成本还是楼盘定位。

天河序优点就是产品力更强，整个小区的档次感，细节，用料都是比和樾府高一个档次，户型也领先一代。

去现场看过这个楼盘的都能感受到这个项目的用料扎实和手工精细。天河序属于纯改善楼盘，所以总价基本从1000万开始到接近小三千万的了。

不管是起售价还是最高价都是高于隔壁和樾府的，而且天河序的会所也是花了大价钱的。妥妥的片区天花板。未来10年应该都是整个天河北梅花园的天花板了。

但是很遗憾没有配建学校，楼盘输出的是可以读和樾府的学校，这个只有交付之后才知道，现在这些事情还是有变数，不适合对学位有高追求的家庭。适合预算够，对产品力有高要求，需要豪宅体感的用户。

我认为天河序的140，190户型在全广州都非常有竞争力。未来10年都不会落伍。140的做出了4房3卫双主套，这个其实目前广州还不是很多项目能做到，190的户型更是做到了所有卫生间都是全明的，还有超大厨房。这个对比天瑞，大境，观樾都是吊打它们。

天河和樾府是新规前出的产品，塔楼布局，最大只做到了180这个面积段，很明显走的是刚改路线，配了华阳加广州中学的9年一贯制的配置，可以说学位牌吊打房源5公里。起步106的户型总价600多万起，800多万就可以买到125的四房。1000万左右就能买到140的4房比起隔壁天河序上车门槛更低。

适合有小孩的家庭，学校的确定性更强，未来也是保障这个小区保值率以及换手率的最大王牌了。面积小总价低学位强，说不定以后单价跑的最好的可能是和樾府的小户型。

我们也成交了不少这两个楼盘，对楼盘的价格和政策都是比较了解的，如果你们2025年想上车梅花园板块，都可以来找我预约线下咨询或者进我们天河北粉丝群。

如果大家2025年和我一样有买房上车计划的，不管你是刚需还是改善还是终极置换，都可以来我们公司做一次的线下咨询，形式可以是一对一也可以是周末主题沙龙形式。

我们团队提供一站式的购房解决方案，从区域选择，到楼盘选择，到价格选择，最后成交以及售后都有一整套落地的服务框架。我们的理念就是帮用户用最少的钱花最少的精力买到用户满意的房子，一站式解决你买房路上的所有问题。

我们的优势是对比其他传统中介公司或者自媒体公司，我们是真的一二手业务都精通，资源也多，和越秀，保利，华润，万科，中海等一系列开发商保持友好合作关系，帮助到大家拿底价，送福利。二手我们在珠江新城和天河公园有2家直营地铺，都是千万门店，房源和信息都是市场上最顶尖的。

目前行情下市场处于震荡期，一手项目成百上千个在供应，二手房挂牌量居高不下，如果你不是10年以上房产买卖经验，穿越过多次牛熊的操盘手。你大概率不一定买的到最适合你的标的，所以建议大家如果2025有上车计划的小伙伴一定要预约我们的线下咨询服务，保证让你收获满满

目前各行各业属于开始放假状态，沙龙活动停办，我们公司会一直有人在广州值班，大家如果有需要咨询随时找我预约。线下沙龙活动年后初八才会恢复。欢迎大家找我预约一对一咨询。