老黄埔的首个超新规户型项目，值不值得等？

“卷”这个字，在有关老黄埔楼市的文章中真的已经写累了。

奈何，老黄埔的新盘依然是源源不断，且各显神通。

这不，继上周广州地铁珑岄上城开放营销中心，近日又有新盘传来动态，那便是由中交城投和科学城集团联手打造的中交科城·黄埔未来城。

△项目效果图

它的前身，就是去年年底出让的广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块，即我们俗称的将军山地块，楼面价约9482元/㎡。

别看项目地价低，产品规划可是相当高大上。

容积率低至2.8，共规划12栋楼，其中有3栋是31-32层的高层，2梯4户，9栋16层的小高层板楼，2梯2户，首推建面约130-177㎡户型。

而项目的真正杀手锏，在于超新规户型，阳台占比最高可达到30%，换句话说，实用率有望做到130%。

事实上，当前广州已经收紧了赠送空间率，因此说它是“绝版”户型也不为过。

当前项目户型图尚未出街，而按照项目方的说法，它是能做到层层有庭院，户户有花园，且层高达到3.1米，同时实现多开间朝南，采光和通风条件应该不会差。

项目也主打智慧社区，AI安防、全屋智能控制，回家动线全程“刷脸”，呼应了“好房子”的要求。

值得一提的是，项目近期还刚拿了个奖——2025年缪斯设计奖金奖，这说明项目无论是在颜值还是空间设计上都相当能打，可以期待一下以后项目的正式亮相。

看到这里，可能一些对黄埔比较熟悉的朋友会说，在将军山片区做这种改善产品，是不是有点错配了？

其实也不难理解，一方面，项目自身有着自然资源的优势。

约1公里范围内有着龙头山森林公园、丹水坑风景区等生态节点，具备做改善产品的先天条件。

另一方面，项目自身的规划也有想象空间。

据广州开发区投资集团的消息，开发区投资将携手科学城集团，投资超100亿元对项目所在片区实施转型升级开发，建设“将军山粤港澳大湾区创新园”，当前已经初具规模。

未来，这里将导入IAB、NEM等战略新兴产业及数字经济产业，打造巨型产业园总部集聚区。

简单来说，这里不仅要做住宅，更要打造产城融合的“未来社区”。 

只不过，项目周边环境确实有点拿不出手，遍布物流园、油库和老旧小区等，多多少少有些“城乡结合部”的感觉。

至于现有周边配套，比较亮眼的是交通，距离5号线+13号线夏园站约800米，基本半小时内能抵达金融城、珠江新城等商务区。

教育方面，整个将军山片区规划有1所45班九年一贯制学校、1所18班小学和2所18班幼儿园。

在当前新盘竞争激烈的老黄埔，项目引进的教育品牌应该也不会差，就看能不能尽早敲定下来了。

商业方面算是短板，只能依赖自家底商，或是去蹭一路之隔的竞争对手黄埔新城的商业，在大型的商业体还是要去到三溪板块或等待其他旧改项目的商业落地。

一句话概括，黄埔未来城，正如项目名称所言，买的就是一个未来。

低密小高层+自然景观的搭配，确实更符合未来新房的发展主流。

百亿投资的将军山创新园能尽快落地，实现产业人口导入和生活配套升级，长期价值可期。

再加上项目的楼面地价低，在定价上也有更大的弹性空间，如果价格足够有优势，那无疑也具备更大的升值空间。

但也不得不提醒，整个将军山组团的住宅供应量以百万级，老黄埔的新房供应可是堪称“天量”，短时间内的恶战注定难以避免。

因此，就看各位买家愿不愿意赌一手了。