广园路以北不能买？谈谈背后的逻辑（微信文章未删减版）

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广园路以北不能买，这是过去几年非常盛行的一个观点。

我以为到了2024年，应该没有这种“用一条线划分价值”的逻辑，没想到还是有人相信。

谈一下里面的逻辑：

（1）、

这两年之所以很多买家去广园路以北，是因为广园以南——也就是广义上的金融城板块——没什么好房子。

要么是一些刚需盘，以两房和小三房为主，而且楼龄也比较老了，城市界面也比较糟糕，到处都是城中村。

新一点的学位也一般，像兰亭这种刚需盘，很多改善买家看不上。

所以在天河能买的也就广氮、智谷到牛奶厂那一带，虽然也有没地铁、没商业等硬伤，但至少没什么城中村，周围环境不错，房子也比较新或者干脆是新盘，更重要的是，配建名校或者九年一贯制学校。

这就造成了好房子的相对稀缺：

一是改善买家依然希望留在天河，老黄埔城市界面更差，科学城的位置又稍微偏了点；二是广园以南本身没什么大户型，小区也不够改善。

所以导致前几年天河壹品、牛奶厂价格都非常贵，业主不想卖，开发商也傲娇的很，一房难求。

（2）、

广园路以南到处都是城中村，没什么太多的开发空间，如果能改造，其中的周期也非常长。

而沿江一带的规划和普通人也没什么关系，金融城起步区都是办公楼和商业，没有房子，有也是江源半岛这种一手比二手看起来更旧的“老妖盘”，或者是佳兆业壹号这种单体楼+复式产品，也非主流选择。

三溪附近基本都是商业大平层，单价贵也不说，总价也很高，别说和刚需，和中产改善也没什么关系，面对的本地豪宅和全国高总价买家。

如果要开发，只能去到广园路以北，那边才有开发的空间和潜力。

广氮板块本身有一些次新楼盘，有了一定的商业基础，还规划了19号线，清湾附中的到来，也增加了整个板块的想象空间，所以这边是能吸引一些对地铁要求不高，但对居住环境有要求的刚需和改善家庭的。

大观路-牛奶厂一带呢，虽然位置偏一点，但那边的外部环境更加舒适，老牌的豪宅如帝景山庄，已经证明改善买家对那边比较认可。

加上北侧就是智慧城和科学城，集中了天河黄埔非常多的高成长企业，具备比较强的购买力，所以无论是开发商刚需还是改善都有很强的成长空间。

所以我们能看到，前有保利天汇、臻颐府、缦云，后有越秀观樾，以及大观二三期，都在那边集中开发。

现有的缺点其实就是商业配套和地铁，前者需要人气来完善，后者则看下一轮地铁上报的最终结果。

可以肯定的是，广园路以南这种“无地”开发的状态，还会持续很多年，也只有广园路以北才有地可卖。

从卖地的角度来说，各种资源未来会继续往广氮、大观一带继续投入，完善那边的各种配套，才能留得住更多潜在买家。

（3）

从广园路以北这几年开发的盘来看，本身也不错。

比如天河壹品，12-14层的小高层，南侧有一所九年一贯制学校，纳入了奥林匹克教育集团，今年就能开学。

广氮本身就有清湾附中，小学摇号机会很大，广州医科大学附属中医医院也已经投入使用，侨鑫集团打造的未来印也进入了招商阶段，4.2万方的体量，足够满足板块的消费需求。

附近的保利天瑞也是这两年市场上的改善红盘，入门就是107平的四房，最大有256平大平层，总价830-2600万，配建九年一贯制省实，低密度+小高层，产品、圈层、品质、教育配套都是能打的。

保利天汇放在现在虽然少了很多吸引力，但放在几年前，绝对能满足多数天河的刚需和刚改买家，盘子大、近产业带、非超高层，虽然从产品、交通到教育都不是顶级，但均衡性比较好。

和牛奶厂为邻的观樾，被吐槽的是价格贵，或者地段交通问题，但无论是户型、密度、产品力还是教育配套，都没太多挑剔之处。

他们定位不同，刚需、刚改、改善、豪宅都有，总价从500万到2600万之间，对买家来说，他们的选择的余地非常多。

好，再简单总结一下：

用一个简单的标准，去衡量某个板块的房子，本身就是不理性的。

就比如很多博主总是说亚运城、祈福新村不能买，增城是大坑，但每年都有大量的买家买入，不管是亚运城还是祈福，每年的交投量都很活跃。

房子的价值有很多种，金融属性只是其中一个维度而已。

另外，价格和价值本来就是轮动的，逻辑也在随着政策和供应在变化，没有永远不变的道理。

去年还在一路高歌猛进的珠江新城，今年也出现了断崖式下跌。

前几年老黄埔非常火热，城市之光、富颐华庭根本不愁卖，但随着旧改的推进和问世，整个板块的上车门槛降低不说，网红盘进入二手市场后也不香了。

300-400万的刚需，前两年还涌进科学城，这两年荔湾又成为市场的宠儿，广钢也开始有了性价比，万博、创新城也开始吸纳这个价位的买家。

广园路以北的对手，其实未必是金融城，海珠西、万博、白鹅潭、科学城，都可以成为对手。

当然，这里又涉及到另一个维度的思考。

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