文章介绍了前海妈湾新盘湾启紫荆府和观山海家园两个项目的开盘情况、产品特点、地段价值、配套设施及潜在问题。其中，湾启紫荆府开盘销量可观，去化较好。观山海家园则以低价揽客的营销策略吸引客户，虽然有一些潜在问题，但整体来说是一个中规中矩的项目。文章还对前海的新盘市场进行了简要分析。
项目被看作是招商领玺的4期，开盘去化53%，销量在楼市行情中算可观。
以低价入市，利用地段、产品和价格作为卖点，吸引客户登记购买。
存在噪音和粉尘干扰、配套不突出、可能存在开发不确定因素等问题。
新盘价格相对稳定，不再像过去那样容易大幅涨价。老前海楼盘虽然仍具有居住价值，但房价上涨需要时间和市场整体普涨。
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记得戳蓝字关注“深房i测评”哦！前几天，前海妈湾新盘湾启紫荆府开盘，含精装备案均价约10.8万/㎡，折后约10万/㎡，推售319套房，户型建面约96-142㎡，有321批客户参加选房，开发商对外称开盘当天卖了168套，去化53%。
该项目被很多业内人士看成是招商领玺的4期，相较于前几期的产品，湾启紫荆府的开盘并没有火爆热销，但在目前的楼市行情中，开盘过半的去化也算是改善人群对于前海新盘的肯定。
预计对于这样的开盘销量，开发商还是比较可以接受的，毕竟这一整片区域都是他们的，又是国企央企大企业，大不了就慢慢卖，就像前湾的招商一湾臻邸项目一样，开盘销量平平也没有大的折扣优惠，经过一年半时间的慢慢消化，如今也是去化超9成。
从过往的诸多项目看，前海的新盘是不会打太大折扣的，而如果一个前海的新盘打了大折扣，那必定不在三湾之内。
而就在这几天，位于“老”前海的观山海家园项目以最低约88折入市，备案均价约8.49万/㎡，按揭折后均价约7.7万，一次性付款折后均价约7.54万/㎡，推售258套房，吸引了347批客户诚意登记。
从数据看，观山海家园以“低价揽客”的营销策略显然起到了效果。
那么，观山海家园项目的“成色”究竟如何呢？
本篇Ya姐对项目进行简单测评，也给大家做一些置业参考。
说实话，Ya姐并没有对观山海家园有1.34倍的登记比例感到意外。
从地段上看，观山海家园并非位于前海的核心位置，但也是位于前海的“外一环”，大南山脚下，地段不差又近山，很多人会有“近山亲切”的感觉；
从价格看，相较于几百米外前海新房的10w+，观山海家园折后均价7字头，相较周边卖相较好的二手楼盘普遍8字头的成交价，看起来还是有一定吸引力的；
从产品看，该项目没有安居房和回迁房，而且都是17-25F的小高层，容积率也低（约2.75），对比近年来超高层和超高容积率楼盘盛行之下的忧虑，预计这里的居住舒适度会比较不错······
以上几乎就是观山海家园项目的几大卖点，至少是看起来还比较不错，绝大部分客户都是奔着这几点去的。
而实际上，该项目还有另外一面，才是真正考验登记客户的接受程度。
观山海家园项目规划建设用地面积约4.24万㎡，计容建面约11.3万㎡，住宅有8栋塔楼和2栋板楼，规划住宅约870套。
本次首推的258套房位于最外围的1栋1-3单元，户型建面为约110/116㎡的4房2卫。
我们从户型图看，或许是因为在山脚下，想要把握好难得的山景资源，项目采用了很多转角飘窗的设计，想要兼具视野、采光和通风。
我们从实体样板间往外看，确实是可以看到一片绿景，但是随着后续其他楼栋的建设，眼前的绿景大部分都会被遮挡，外围这一部分的楼栋实际上谈不上太好的观景体验的。
相反，由于靠近兴海大道，多货柜车来往，会受到一定的噪音和粉尘干扰，得不到近山居住想要的静谧。
有一说一，像观山海家园这种低容积率小高层新盘，在整个前海片区还是比较稀缺的。稍微有点遗憾的是，项目位于老前海的尾部，而非位于前海三湾，地段价值差距还是比较大的，这也直接反映在售价上。
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Ya姐一直认为，价格是可以直接反映价值的，即便是一路之隔都可以是天壤之别。
资金充足的话自然可以选择前海三湾内地段和品质更好的楼盘，而资金有限又想住得离前海近，选择这类平替产品也未尝不可，但绝对称不上“捡漏”，更谈不上“买到就是赚到”。
很多人还对前几年老前海普遍10w+的房价记忆深刻，那会前海宅地供应少，老前海几乎没有新楼盘，再加上炒房盛行，老前海楼市异常火爆。
而随着政策大调整，“炒房潮”退去，再加上前海宅地供应的大增，三湾内的住宅新盘都再难日光，甚至像招商一湾臻邸项目，卖了一年半的时间都还没有清盘，三湾周边区域的房子销售也会有不小的阻力。
而对于目前老前海的楼盘来说，居住价值依旧在，但房价想要回到曾经的高位不是没有可能，只是需要更长的一段时间，而且更大的可能是在普涨之下达成的。
更奇怪的是，Ya姐看到有人把观山海家园项目拿来和距离较近的大南山紫园相比较，幻想着能不能成为大南山下又一个高价盘。
而稍有认识的都应该知道，二者完全是不同类型的产品，根本没有可比性。
如果奔着投资去买观山海家园，还是要更加慎重一些。
在和一些粉丝朋友的交流中，Ya姐发现也有一部分人对观山海家园有1.34倍的登记比例感到意外，至少不应该这么高。
观山海家园位于大南山的西侧，和大多数前海的楼盘一样，同样存在“西晒”的问题，而且又在飞机航线之下，还有一定的飞机噪音影响，对这些问题的忍受程度都是因人而异。
同时，观山海家园项目在以“三件套”为主的配套表现方面也并没有很突出。
项目距离最近的地铁5号线荔湾站步行约800米，距离不算近，但沿途经过的都是社区道路，还是可以接受的；
教育方面，观山海家园没有配建小区幼儿园，需要借读周边，小学学区是荔湾小学，中学是深大附中初中，均没有太出彩的表现；
商业方面算是一个小缺陷，观山海家园并没有配建大体量的商业，周边也仅有部分底商，仅满足基本日常生活所需，大型购物中心需要去到数公里之外的前海山姆和万象前海。
还有一点值得关注，观山海家园项目是由远洋和本土公司合作开发的，鉴于远洋此前曾传出“债务违约”的负面，其参与开发的项目或也存在一些不确定因素，还是需要买房人自己评估一下的。
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总体上看，观山海家园并不存在不可接受的“致命硬伤”，但也没有非常突出的亮点，综合评价算是中规中矩。对于那些追求宜居环境，不能接受噪音影响，追求完善配套和增值潜质的买房人，观山海家园或许会让人失望，但如果仅追求以相对较低的价格住进前海核心区域周边，它或许又算是现阶段一个不错的选择。
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