这些二手房，价格腰斩！可能还会再降！（微信文章未删减版）

主要观点总结

文章介绍了广州新年开春车厘子价格大幅降价和天河区二手房价格暴跌的情况。

关键观点总结

关键观点1: 车厘子价格大跳水

广州市场进口车厘子价格出现大幅下降，几乎腰斩。

关键观点2: 天河区二手房价格暴跌

广州天河区多个标杆社区出现二手房价暴跌，成交单价大幅度下降，部分房源价格跌破历史最低水平。

关键观点3: 市场变化与项目价值判断

市场对项目价值的判断标准逐渐细化，客户更加关注板块、地段、项目、组团和产品本身，而非仅关注区域。天河区的二手市场受到新房和新规产品的冲击，面临巨大压力。

正文

新年开春，车厘子价格大跳水！

根据广州江南果菜市场发布的数据显示，智利进口车厘子的参考价，已经从月初每公斤70元，下滑到中旬的每公斤55元，价格几乎腰斩！

谁能料到，曾经“炫不起”的贵价水果居然降价了。

无独有偶，广州楼市金字塔的天河，也有二手标杆社区迎来价格插水！

天河二手价格暴跌

出现“盘”传“盘”

这次说的可不是牛奶厂，而是自成一个板块的超级大盘，华景新城。

先看12月这几套房子的成交数据，华景新城的陶然庭苑组团，成交单价踏着4万/㎡关卡。

而同样的朝向、楼层和户型（实际上很可能就是同一套单位），两年前的成交单价是6.8万/㎡。

好家伙，两年多亏222万，相当于月亏6.9万……

这还不是最低价格，去年10月还出现过3.9万的成交纪录，同样是两房单位。

加拿大花园组团的一套22楼顶复，12月成交单价2.9万/㎡，打破整个组团成交底价。

当然了，这套房子有特殊原因——面积大，总价高，单价是要低一点的。

另外，加拿大花园的学位并非华景小学，而是距离更远的棠下小学，价格暴跌自然更加明显。

再看看其他板块，例如天河智慧城。

次新盘的天河星作，12月有一套房源成交记是2.5万/㎡。而一年前，成交单价都在4万以上！

汇景新城的龙熹山，成交单价录得6.1万/㎡，回到四年前的价格。

五山板块的五山花园，单价断崖式跌至3.4万/㎡，刷新小区近6年以来的最低价格.......

类似例子还有不少，在此就不一一列举了。

二手价格下跌，不奇怪。但是在天河，位置不差，也不是“老破小”的小区，成交单价还在下探，这事就值得唠嗑唠嗑了。

唯地段论→唯项目论

天河明年厮杀加剧

唯地段论，也算是房地产行业的一个经典观点。

放置广州市场，很多人将其演变为“是天河就购了”，认为只要是天河的房子，就不会踩雷。

可上面那些例子，无疑是在教育各位：

这个言论，真的过时了。

第一，行政区的概念很泛，天河也很大。

天河中心和天河“角落头”，市场认可度和物业价值差的可不是一星半点。

第二，随着广州城市格局变化，多中心的崛起，行政区的光环正在减弱，板块概念取而代之。

鸡头打败凤尾，完全有可能。

打个比方，鱼珠CBD的珠江春，开盘价格从5万/平起到最高7万/平以上，依然人气火爆；而天河东，不少新盘都卖不出这个价格，降价了也无人问津。

第三，市场对项目价值的判断标准，颗粒度正在无限变小。客户与其说是认区域，还不如说是认板块，认地段，认项目，认组团，认产品。

同一条街上的两个楼盘，同一个楼盘的两个组团，价格很有可能拉开巨大差距。

第四，天河二手市场是受新房、新规产品冲击的重灾区。

要知道，目前天河在售的一手住宅项目就有20个，截至去年年底，消化周期排名全市倒数第四，库存压力仅次于越秀、从化和黄埔。

而在身后，还有来势汹汹的保利南方面粉厂项目、珠实金融城项目、越秀广州大道中地块，以及日前公布案名的珠江·天河都荟在排队等待入市。

加上今年，天河还要推出11宗新地块！不夸张地说，未来两年不管天河哪个板块，都是不缺新房。

要命的是，以上所有这些新盘几乎都是新规产品。

从供应量到产品迭代，都是对二手房的双重重击！

哪怕这些新盘，单价比周边次新的二手房贵20%-以上，实际可用面积单价依然要比二手房划算。

更不用说，新盘往往附带更好的配套和园林。

因此，能跟一手房抗衡的二手小区是极少的。

二手房唯一能拿出手，或许就剩学位和圈层了。

毕竟很多中产家庭和高改客，对集团化办学是持保留意见的，并且更认可老牌名校。

而豪宅买家呢，更在意邻里圈层和服务，多于关注户型新旧和得房率高低。

反过来说，天河区内价格本身就偏低的板块，刚改、刚需买家越多的地段，二手市场只会更惨。

业主现在不逃，再等下去就真的跑不了了。

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