主要观点总结
本文主要介绍了广州保利在房地产市场的表现，特别是关于琶洲南板块的楼盘情况。文章提及了保利在不同地块的拿地情况，以及不同楼盘的定位和价格。同时，文章也探讨了琶洲南板块在整个大琶洲的定位，与金融城北区进行了对比，并讨论了保利琶洲南的价值和定位。
关键观点总结
关键观点1: 保利在房地产市场的活跃表现
文章描述了保利在拿地方面的活跃，花费巨资拿下南方面粉厂、琶洲南三兄弟、绢麻厂地块等地块，显示出其在房地产市场的强势地位。
关键观点2: 琶洲南板块的定位和价格
文章详细讨论了琶洲南板块的定位，将其与金融城北区进行对比，并探讨了保利琶洲南的价值。同时，也提到了该板块其他楼盘的情况，如琶洲樾和华樾等。
关键观点3: 琶洲岛和琶洲南的关联与差异
文章阐述了琶洲岛和琶洲南的关系，以及它们在房地产市场的差异。同时，也提到了琶洲岛的供应情况，以及琶洲南的稀缺程度。
关键观点4: 购房需谨慎
文章提醒购房者要谨慎看待房地产市场，尤其是购房涉及到大体量资金时。同时，也提供了购房咨询服务的联系方式。
正文
都荟天珺不是员村，而是珠城东；湖光悦色不是土华村，而是泛琶洲南；保利天奕不仅是琶洲南（版块），还是琶洲之王。过去一年，财大气粗的保利花了117亿、59亿、70亿分别拿下南方面粉厂、琶洲南三兄弟、绢麻厂地块。虽然保利琶洲南已经锁定天字系席位，但是今时今日的保利天字系已经不能跟以往相比。保利天汇也是天字系，这样的天字系产品放在天河，顶天了也就是刚改——连改善都沾不到边。过去20年，琶洲村的村民们纷纷洗脚上岸——保利主持了广州第一个完成整村改造的城中村，这个琶洲项目叫做保利天悦。作为还待在房地产牌桌上的玩家，保利手握的这张小王（琶洲天奕），却谈不上真正意义的琶洲之王。如果要论资排辈，保利琶洲南应该排到什么位置呢？怎么看？前者拿着是纯血的金融城版块，后者属于泛琶洲版块，类似奶厂在天河东的定位。琶洲的真正崛起是从2004年开始的，那一年恰好金融城陷入开发停滞，资金南下涌入琶洲岛。当我们谈论琶洲的时候，其实谈论的是琶洲岛（琶洲南版块是后面批复文件扩容而来的）。因此我们可以发现，琶洲岛和琶洲南其实是——断层的，需要路网链接。这种链接，跟金融城和琶洲链接一样，目的是为了进化成未来的究极体。未来会有海洲路、华快、会展东路、会展西路、科韵路等等5条纵向主干道连接琶洲岛和琶洲南。知道了关于琶洲的前世今生，我们就明白了琶洲南在整个大琶洲的定位。因此我认为，如果以珠江为分解线，金融城和琶洲对称，琶洲南版块对标的是金融城北区。这么多年来，金融城和琶洲一直在暗暗争夺第二CBD的title，又恰逢二者分别位于天河海珠，把他们拿来对比刚刚好。金融城北区，也就是骏景花园那个位置，附近的新盘有且只有珠江天郦一个。天郦现在卖什么价？不好查，反正不超10，去年最低的一套房子有个6.66万的。所以你发现没有，最近保利琶洲南吹风价格7~9万，不是没有道理的。如果金融城北区的新盘价格（比如珠江天郦）是6~9万，那么琶洲南版块（比如保利琶洲南）的价格7~9万，也只是一个合理价。因为金融城版块能级强于琶洲，金融城北区理所当然要强于琶洲南，所以保利天奕的整体均价，理应在天郦之上。不可否认天郦是噪音盘、蚊型盘、开发商和物业都比较极品；但是你琶洲南三兄弟也是村景盘、无公立学校、无商业配套。大家都是半斤八两，加加减减，我认为保利琶洲南的价值，也就是在珠江天郦的价值往上抬10%。从这一点来说，不仅排除了还没有开盘的保利琶洲南，还排除了越秀开发的琶洲南TOD。琶洲南TOD很好，它的好也只是它那个时期的好——当时整个琶洲地块供应是非常少了。现在的琶洲南TOD，其稀缺程度已经不高了，大家对于琶洲的预期也发生了改变。彼时的越秀地产还开发了个琶洲樾，樾已卖完，旁边还有一个华樾。华樾是24年的地王项目，楼面单价高达7万5，剔除配建后可售楼面价达到了8万5。地段位于琶西很核心，地块很迷你，只有一栋楼，总共96套住宅。有人把它称之为琶洲版的尚东柏悦府，理由是都是核心版块的豪宅大平层。前者代表是尚东柏悦府，主打个性；如果还有，那另一代表是金融城的鹏瑞壹号。从造型这个维度讲，华樾已经不算是收藏级的顶级地标性豪宅了。琶洲西区没有，琶洲中区呢？比如位于中二区的保利天悦？天悦房价最疯狂的时刻已经过去了，市场开始对这个顶流豪宅祛魅。不过，琶洲中区依然是保利的大本营，因为这里还有一个地块：琶洲眼地块。地块将于今年3月底开拍，距离保利天悦不远，用地性质是商务用地兼商业用地。除此之外，琶洲中二区年内还将有两宗商地计划出让，也有一块宅地出让（用地面积2万㎡，建筑面积约8.3万㎡，容积率是4）。琶洲岛还有供应——至于琶洲南，对比琶洲岛来说，稀缺程度更低。保利琶洲南位于琶洲南这个依附于琶洲岛的版块，虽然也是大琶洲概念，但是稀缺度并不太高。从过去海珠天珺和琶洲南TOD的开盘热捧到交付的一地鸡毛，可见一斑。-END-
我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
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