主要观点总结
本文介绍了位于番禺广场版块的绿城玉海棠楼盘的价值评估方法，包括区位、产品和开发商三个方面的分析。文章还提到了番禺广场版块的生活配套、交通情况，以及绿城玉海棠的产品特点和周边楼盘情况。
关键观点总结
关键观点1: 绿城玉海棠楼盘的价值评估
通过区位、产品和开发商三个方面分析绿城玉海棠的价值。区位上，番禺广场是交通枢纽和居住属性强的版块；产品上，绿城玉海棠定位刚改，产品形态和居住体验是重点；开发商上，绿城的审美水平和产品力得到认可，但地块面积较小考验开发商功力。
关键观点2: 番禺广场版块的生活配套和交通情况
番禺广场版块生活配套丰富，包括超市、商业综合体、幼儿园等。交通方面，有4条地铁路线经过，是交通枢纽之一，通勤较为便利。
关键观点3: 绿城玉海棠的产品特点和周边楼盘情况
绿城玉海棠占地面积不大，只有两栋楼，户型以四房为主。与周边一手楼盘相比，具有噪音较小、靠近地铁等优势。与周边二手楼盘相比，新盘单价较有吸引力。开发商在产品打造方面有一定执念，审美水平和产品力得到认可。
正文
这看上去是一句废话，其实不然——毕竟楼盘是位于版块之上的。第二，基于你对于绿城玉海棠周边二手盘作为参照物或者竞品新盘作为参照物的理解；弄清楚了以上三点，也就看清楚绿城玉海棠的价值（有没有价值、价值多少、值不值得等等问题）。因此我说，真正的楼市高手，是可以做到「云踩盘」的。当然，现场踩盘感受更加深刻，因为你可以亲身体验一个版块的「气质」——你可以看到很多小镇青年，土帅土帅的；你也可以看到很多三岁小孩，丑萌丑萌的。我是吴大，说得和别人不一样的——如果你有购房需求，欢迎拉到文末扫码咨询。番禺广场位于番禺南部，而番禺属于广州市的近郊区域，至于番禺南则距离广州市区有点远。换句话说，大部分住番禺广场的，要么是番禺土著，要么是新番禺人，大部分都在番禺上班。比较欣喜的是，这里有4条地铁路线（3号线，18号线，22号线和17号线），TOD概念满满。如果一小时通勤可以接受的话，去珠城也不过40分钟的车程。对于预算不多又想要买新房的，或多或少还是可以接收到主城区外溢的。番禺区政府也坐落在番禺广场，同比近郊区域黄埔区——番禺广场这里的区府所在地，城市界面很新，交通也非常发达，但是教育属性在整个区域并不算抢眼。所以我们看到了，版块内的绿城玉海棠的对口学位是东兴小学，是个弱学位。尽管东兴小学纳入德兴小学教育集团，好比天河的金融城泰安小学纳入龙口西教育集团一样：当然，无论是从资金总价还是购买动机，其实很多客户更在意居住体验和产品形态，而非学位。因此，买番禺广场的房子，溢价点并不在于学校，而是在于地铁、生活配套、和楼龄。关于生活配套，地铁400米处有个永旺超市，地铁E出口正对面有个万科里商业综合体，地铁100米范围还有美宜佳和7-11。附近1公里内的幼儿园有阳阳实验幼儿园、爱问幼儿园、罗家幼儿园、智慧摇篮幼儿园、中南幼儿园等。银行也有多家，除了蟑螂大厦中国银行之外，还有广发银行和中信银行等，步行可达。为什么要提及银行多不多呢？因为钱在哪里，机会就在哪里；银行越多，机会就越多。番禺广场这个版块在番禺区的定位——它不是区域CBD万博有主角光环，也不像南站和创新城产业规划（适合画饼）；它的学位比市桥弱，它的界面比市桥新。番禺广场版块更强的属性有二：一个是交通枢纽，一个是居住属性。绿城玉海棠占地面积不大，典型的迷你地块——只有2栋楼，清一色4房户型（105，118ab户型，138）。很明显，不超140来设计，同时最小面积段都是4房起步，其定位是刚改。对比一手，附近的隽樾府目前的四房单位112㎡总价是420万，132㎡总价是500万。绿城玉海棠位于辅路，没有噪音；隽樾府位于主路，有噪音。绿城玉海棠靠近地铁，几乎就在家门口；隽樾府距离地铁口1公里有余。隽樾府的开发商是路劲和美的，做产品方面好像并无匠心精神；玉海棠开发商是绿城，据说是杭州楼市在限价之前产品力的天花板。可是，可是，玉海棠地块面积太小，非常考究开发商的功力，同时也会影响其发挥。对比周边二手，目前番禺广场版块周边以楼龄20年左右的老旧小区居多，最具代表的有东怡新区和东方花园。成交均价在2万到2万5之间，两个小区都是邻近地铁的大型社区，只是楼龄偏旧、部分户型太差——长板突出，短板也明显。拉长时间线20年，二手盘如果成交单价2万+，那么目前看周边新盘单价4万以下还是比较有吸引力的。我认为，绿城这个开发商在广州的地位，有一点点像龙湖。他们都是对产品打造很有执念的开发商，只是因为是外地开发商的原因，很难拿到核心区域的好地块。审美水平是没问题的，产品力大概也是没问题的，就看价格了。人的一生中经历买房的次数不多，而且每次买房都相当于第一次，打交道又是不同的人，风险藏在每一个细节里。买房需要结合个人目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。具体如何定位选盘，是选新盘还是二手淘笋，这些都是一项复杂的系统工程（欢迎扫码咨询）。-END-
我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
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