星河臻华府踩盘报告：科学城久违的新盘项目，适合哪些人买，有哪些优缺点？

橙子聊房子 · 社交房地产 · 4 天前

主要观点总结

本文主要介绍了广州科学城板块的新盘星河臻华府，包括其优缺点、小区详细情况、小区产品详情以及适合购买的人群。星河臻华府有高性价比户型、配套齐全等优点，也存在地铁通勤短板、教育不确定性等缺点。该项目的详细情况包括占地面积、建筑面积、总户数等，且提供了小区的产品详情和购买建议。

关键观点总结

关键观点1: 星河臻华府的介绍

星河臻华府是广州科学城板块的新盘，具有高性价比户型、配套齐全等特点，也存在地铁通勤短板、教育不确定性等缺点。

关键观点2: 星河臻华府的优缺点

优点包括高性价比户型、配套齐全，缺点为地铁通勤短板和教育不确定性。

关键观点3: 星河臻华府的详细信息

星河臻华府占地面积8.33万㎡，建筑面积37.66万㎡，总栋数17栋，总户数约4500户。还包括交通、教育、商业等方面的详细情况。

关键观点4: 星河臻华府的适合购买人群

适合刚改家庭、科学城或天河通勤者以及长线投资者购买。

正文

PART 00

前言

大家好，我是橙子。

一个已经帮300+位粉丝在广州安家，解决各种买房贷款难题的朋友。

希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。

星河臻华府是科学城板块罕见的大体量新盘。科学城作为一座新城，反而在范围内的新房产品这里年很少见。

所以对于在科学城工作生活，有新房需求的小伙伴来讲，星河臻华府确实是额外提供了一个选择。

项目地处云埔与香雪板块交界处，凭借高使用率户型、全维规划配套及品牌稳健性，成为科学城新房市场的重要补充。

那我们今天一起看看这个项目，有哪些优缺点，适合哪些小伙伴考虑。

PART 01

优缺点

星河臻华府的优点

①高性价比户型：

项目首推 85-125㎡三至四房，使用率近 100%，全南向设计覆盖客厅与卧室，得房率较板块二手房平均高出 20%，实现空间零浪费。

②配套齐全：

教育：自建 2 所幼儿园，南侧规划 54 班九年一贯制学校（还没有确定具体教育集团）

医疗：毗邻广东省人民医院黄埔院区（建设中），共享省级医疗资源

生态：自带古树公园，周边创新公园环绕，形成低密宜居环境。

星河臻华府的缺点

①地铁通勤短板：

距地铁 6 号线香雪站约 2.1 公里，需依赖公交或电动车接驳，规划中的 20/23 号线落地周期较长，短期交通便利性有限。

②教育不确定性：

学校办学主体尚未官宣，若急于入学需谨慎评估时间成本。

PART 02

小区详细情况

基础信息

占地面积：8.33 万㎡

建筑面积：37.66 万㎡

总栋数：17 栋（32 层）

总户数：约 4500 户

容积率：4.4

绿化率：31%

车位比：1:1.25

在售面积：85-125㎡三至四房

价格

小区目前还没有正式公布价格，现在的吹风价大概在2.7万/m²起，如果按照起步的85m²户型来计算，那么总价在230万起。

交通

地铁：6 号线香雪站 2.1 公里，规划 20/23 号线（审批中）；

自驾：紧邻开创大道、开源大道，快速通达天河、番禺；

公交：需接驳巴士至地铁站，公交线路覆盖科学城核心区。

教育

幼儿园：自建 2 所幼儿园；

中小学：南侧规划 54 班九年一贯制学校（办学主体待定，传闻玉岩教育集团）。

商业

自带配套：约 1.05 万㎡底商；

周边商圈：2 公里内覆盖香雪商圈、萝岗万达、奥园广场等综合体。

生活

规划配套：广东省人民医院黄埔院区（建设中）；

现有资源：广东省第二中医院黄埔医院。

PART 03

小区产品详情

全南向布局：所有户型南北通透，采光通风优势显著；

高使用率设计：85㎡三房两厅两卫实现功能齐全，125㎡四房双主套满足改善需求。

社区采用 15 米抬高设计，配备风雨连廊、5.5 米挑高大堂；

园林及古树公园实景开放，提前呈现未来生活场景。

85m²三房两卫

95m²四房两卫

105m²四房两卫

125m²四房两卫

PART 04

适合哪些人买

刚改家庭：追求高性价比、全南向户型，接受地铁接驳或规划落地周期；

科学城 / 天河通勤者：依赖自驾出行，注重社区教育与医疗规划；

长线投资者：认可科学城旧改潜力（如华甫 / 荷村百万方旧改），看好片区产业升级。

购买建议：若价格匹配科学城当前水平，星河臻华府可作为科学城 “上车” 优选；需重点关注学校官宣节点及地铁规划进展。

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