本文介绍了广船滨江上都项目的情况，包括外部环境、公共区域、室内户型等方面的特点。文章指出该项目外部环境宜居，公共区域豪华，但室内户型品质下降，存在一些问题。文章还提到了与燕语堂悦项目的比较，以及未来广州楼市的可能趋势。
项目位于市区宜居片区，有合适的体量，距离图腾三件套十个地铁站以内。全新片区，楼下有恒温泳池会所，学铁商齐备。
小区内部打造豪华，公共区域如花园、楼栋入户大堂、电梯间公区等彰显改善甚至轻奢豪宅气质。
室内户型实测层高接近2.7米，客厅面宽较小，阳台设计不合理，让人郁闷。
广船滨江上都和燕语堂悦都有各自的优缺点，需要购房者根据自己的需求进行判断。
作者预测未来广州三年楼市回归的一个表现是内环边上学铁商配齐且带恒温泳池的改善门槛是500万。
最近广船滨江上都的热度非常高，可惜基本上是偏负面的
一方面交付片区的不少阳台上，都张贴了各类维权标语；另一方面有的媒体账号推波助澜，虽自己不是业主身份，誓把开发商骂得狗血淋头
广船滨江上都的基本面到底怎么样，我觉得应该理性看待，今天简单聊一下
1，外部基本环境，已经非常接近理想居所
自从11号环线在2024年底开通，广船片区已经一跃成为市区最宜居片区，有几点原因
一是全新打造的片区，体量合适，既不是一个孤零零旁边啥都没有的新小区，也不是像广钢新城这般高度密集的超大新城
广船片区整体来看相当宜居，居住密度不大，有新学校，有新公园，而且还在未来白鹅潭商圈辐射范围
最重要的一点是地铁，它在11号环线鹤洞东D出口，妥妥的内环线地铁盘，日后通勤琶洲磨碟沙，也就8-9个站，30分钟可达
而且项目有健身会所配套，连锁的YCHL已经入场，恒温泳池是标配
另外其中一栋新写字楼配套了雅诗阁公寓式酒店，今年会开业
所以从居住环境上来说，它基本达到了我认为的理想环境：距离图腾三件套大概十个地铁站以内；全新片区；楼下就是恒温泳池会所；学铁商齐备
可以说这个大地块在11号环线加持下，先天基因是真的好
2，豪宅的公共区域，刚需的室内
由于滨江上都是旧规产品，而且当时以豪宅姿态打造和销售，所以从小区的内部打造来看，豪宅范十足
比方说现在花1.5亿给几乎80%立面升级成铝板，全白金属立面很有好感
比方说小区花园的调性，比方说楼栋入户大堂的气派，比方说每一层电梯间公区的阔绰，无不彰显它的改善甚至轻奢豪宅气质
这其实从道理上说得通，一来它当年七八万的单价很豪，二来当时旧规计容，舍得给公区更好的空间，规则层面不吃亏也没毛病
但进入户型室内，品质感觉一下降到了刚需水平，除了日立中央空调这点没毛病，其他都很郁闷
比方实测层高才接近2.7米，109户型的客厅面宽才3.3米
而且最让人恼火的是，所有阳台居然被设计成弧形浅阳台，“户型设计团队脑子进水了，怎么在21世纪还搞出90年代这种不开胃的东西”
134户型本来是南北直通双阳台设计，理念上看明明是很稀缺的香饽饽，偏偏两边都是弧形浅阳台，一下掉价不少
哎，一个先天条件这么好的项目，我怀疑当时业主项目方是不是额外增加不少不合理诉求，导致设计团队迫于无奈才把户型做成这个鬼样，真的无语了
3，若论基本款起步户型，它和燕语堂悦怎么选？
这两个盘的共同点，一来都是11号环线上盖，学铁商都有，起步户型都是500万
客观的说，两者都不是我的菜，滨江上都虽然是现楼，但户型太菜，108平完全做不了改善，非常刚需
我自己的小预测，未来广州三年楼市回归的一个表现，就是内环边上学铁商配齐且带恒温泳池的改善门槛是500万，不同意的可以在评论区留言
而燕语堂悦，我觉得大家应该对这类两三年后才交付的新规产品保持客观冷静
样板房虽然很上头，但看现楼会踏实一些，都是不完美的产品，还是要有自己的判断，才不容易出错
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李光远
2025年1月8日
