国君联评｜政治局会议解读

01、宏观：产需错配矛盾有望逐渐缓解

02、房地产：执行为上，重视存量项目规划调整

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【宏观】产需错配矛盾有望逐渐缓解

报告日期：‍‍‍‍‍‍‍‍2024/7/30

作为二十届三中全会之后召开的首次政治局会议，本次会议的通稿发布时间较以往更早，也更加强调对三中全会改革的落实；除强调改革之外，稳增长方面也有诸多亮点表述，重在解决产需错配矛盾，促进经济出清：

    1）对外部环境的判断表述上更加严峻（当前外部环境变化带来的不利影响增多），预计三季度将是新一轮稳增长政策加码的重要窗口期；

    2）政策抓手方面，会议强调“以提振消费为重点扩大国内需求”，明确指出“经济政策的着力点要更多转向惠民生、促消费”；

    3）在产业政策方面，首次出现支持“瞪羚企业”，政策对新兴产业支持环节更加靠前；而“防止‘内卷式’恶性竞争”则通过“强化行业自律”“强化市场优胜劣汰机制，畅通落后低效产能退出渠道”等市场化手段而非行政化手段来解决。

    4）房地产和地方债务风险化解工作有望加快。相关表述包括“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”“创造条件加快化解地方融资平台债务风险”

宏观政策的总体定调是“持续用力、更加给力”，“加强逆周期调节”，有三点增量信息值得关注：一是超长期特别国债是下半年稳增长的主要政策工具；二是罕见提到汇率问题，稳汇率依然是宏观政策重要的目标之一；三是再次强调“经济大省挑大梁”，意在补齐上半年制约财政发力的短板。

产业政策方面提出促进产能的出清与集中化。一方面，有望利用市场机制推动落后产能出清，避免“内卷式”恶性竞争。若能有效促进落后产能出清，相关产业的价格、利润和库存周期有望底部回升，带动短宏观周期回暖。会议强调“市场机制”，表明不会出现行政性出清的现象。另一方面，产能集中化的两个方向可能是国有企业和有能力的民营企业。“支持发展瞪羚企业、独角兽企业”，二者均指具有核心技术和竞争能力、有望高速发展的企业。

防范化解风险方面聚焦地产收储与地方化债。房地产风险方面，强调前期存量住房收储政策的落实。地方政府债务风险方面，一方面要求前期债务监管、审计等方面政策的落实和延续，另一方面可能地方专项债或能灵活使用用于化解地方政府存量债务。

风险提示：政策落地节奏不及预期。

【房地产】执行为上，重视存量项目规划调整

报告日期：2024/7/30

中共中央召开政治局会议，整体上，为延续此前已出台政策。会议与房地产相关的描述主要包括：1）落实好促进房地产市场平稳发展的新政策；2）坚持消化存量和优化增量相结合；3）进一步做好保交房工作；4）加快构建房地产发展新模式。我们认为本次会议，在基调上，与4月会议及三中全会保持一致；在内容上，未出台新政策，而是继续聚焦行业的核心矛盾即存量库存，当前库存去化已为进行时，推进力度的加大有利于行业产能的出清带动行业走向新的平衡。

就库存去化的具体措施而言，会议对收储政策提出明确支持，期待落地城市的进一步扩容。会议指出要积极支持收购存量商品房用作保障性住房，这也是2024年二季度去库存行动中最重要的工作之一。回顾该政策的推进历程，5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收储存量房；6月住建部明确存量房收储支持范围扩大至县级市，根据克而瑞统计，截至6月下旬，全国已有包括郑州、广州、杭州等在内的23个重点城市落地相关政策。从理论效果上看，收储政策既有利于消化存量，也能加快保障房建设，实属一举两得，而从实际落地上看，还需要综合考虑资金压力、市场供需等因素对施行的规模和进度的影响。

目前市场的难点不在于政策，在于执行。过去3年地产下行周期以来，累计出台大量政策，且包含企业的资金支持、居民的购房支持，但至今效果仍未充分释放，其中包含执行层面的原因，如当前最新的收储政策，3000亿元的中央再贷款支持，实际在使用的规模目前还比较小。

目前市场正处于阶段性的弱平衡之中，期待某一方面的打破，当前存量项目的规划调整可能会是新的变化开端。相比于2023年底至2024年5月的下行，当前市场进入到政策出台后的弱平衡期。尽管楼市的量价均有阶段性企稳，但居民的提前还款意愿仍然较强、房企的资金压力仍然较大。需要注意的是，近期部分存量项目的规划在进行调整，如容积率、土地性质等变更，使得这类项目有更高的性价比，预计将出现死库存盘活情况，给市场带来新的变化。行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议，一方面，选择低杠杆的龙头企业，另一方面关注重组进展。

风险提示：去库存进展或者重组进展不及预期。