合肥楼市怎么样，中介和DeepSeek说的都一样

政策利好刺激购房者意愿

对于楼市来说，2024年毫无疑问是个“政策年”。

自2015年加入链家，洪鑫如今已成为贝壳平台上合肥1.2万名房产中介中的佼佼者，是合肥仅有的7名M10级别的金牌中介之一。

“由于政策的密集出台，市场刺激效应明显，2024年我感觉上半年和下半年完全不是一个状态”，洪鑫对元新闻记者说。

洪鑫口中提到的“上下半年”，有两个明显的政策信号。一是2024年5月15日至17日的楼市新政，二是2024年9月24日至26日，中央定调“止跌回稳”，央行三箭齐发稳楼市相关政策。

图：洪鑫在楼盘项目带客户看房

这其中，最具代表性的当属合肥楼市“新政十条”。

2024年5月15日，合肥市人民政府发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，涉及购房补贴、优化销售政策、支持“卖旧买新”等十项措施。

具体来看，2024年5月15日起至2025年5月14日，凡在合肥市新购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴；二孩及以上的本市户籍家庭新购买新建商品住房的，给予总房价1.5%的购房补贴；新市民、进城农民、城市公共服务人员新购买新建商品住房的，给予总房价2%的购房补贴。单套补贴最高不超过10万元。

该政策的出台，被视为拯救合肥楼市低迷的强心剂。尤其是在购房补贴、支持“卖旧买新”、推广使用房票安置以及优化首套房认定标准等方面，机制更加灵活，使得市场拥有更加客观的操作和反弹空间。

“当时我带看的一组客户，是这组政策的首波获益者”，洪鑫介绍，来自阜阳的张先生（1994年出生）是落户在滨湖的新合肥市民，在合肥从事IT行业的他收入不菲，名下在滨湖和新站区各拥有一套住房。“其中新站区的住房是他早年买来投资用的，滨湖的房产是用来自住的”，随着年龄增长和孩子的出生，他于去年上半年开始考虑用新站区的房产进行置换改善。

“张先生在新站区的房子属于小三居户型，面积不大，一直挂价150万，但是很长时间都卖不出去”，洪鑫说，由于该房源属于合肥市十年前建设的一代型产品，各方面配置标准如今已经落后于市场主流，加之高出市场预期的售价，导致无人问津实属正常情况。

“通过一段时间的带看，张先生后来相中了位于包河区淝河板块的招商·四季臻邸楼盘，但是他当时房子未能出售，手头缺少首付的资金”，洪鑫介绍。

招商·四季臻邸定位刚需改善型楼盘，销售均价21000元/㎡左右，主力户型分为两档，面积106㎡、119㎡的三室户型，面积129㎡、144㎡、167㎡、188㎡的四室户型。

“张先生选中了119㎡的户型，非常适合三口之家居住”，洪鑫说，“也正是合肥新政出台后，其中的‘卖旧买新’政策正好可解张先生的燃眉之急。”

图：洪鑫所就职的链家地产滨湖万达城临湖苑店

类似张先生这样的客户群体，如果其有旧房在售，政策允许他现在新楼盘支付订金，如果三个月内旧房未能成功出售，则开发商必须向客户返还该笔订金。

“张先生在这种政策下支付了订金，同时也在选中新房的心理驱使下，主动下调了他旧房的挂价”，洪鑫说，“最终旧房以130万元的价格成交，虽然低于客户的心理预期，但是政策提供的缓冲期确实明显刺激了张先生这类群体的购房意愿。”

二手房成市场主导

改善群体成合肥市场主力

李青先生上个月接到楼盘置业顾问的通知，顺利办理了首付和银行按揭。他和妻子从三年前开始不断关注合肥市场上的新楼盘，期待合适的时机进行置换。

“手上目前拥有两套自住住房，其中一套是老城区坐拥南门小学、四十五中优质学区资源的学区房”，李青介绍，由于孩子两年前已经升入高中，他们也开始考虑将居住条件相对较差的学区房置换成更加舒适的大平层或者底层复式产品。

“最早开始关注的是合肥市十五里河片区的一处楼盘的底层复式，当时对那里公园式闹中取静的环境十分中意，而且底层复式也意味着有更充裕的个性化DIY空间。”

当时合肥二手房交易市场开始下行走低，房价下跌使得李青迟迟不能做出决定。

在陆续看房近三年后，2024年下半年，李青夫妇这样的改善群体开始陆续在政策刺激下，“坚定”上车。

2024年5月上旬，合肥发布《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》，对容积率计算规则进行调整。

这也就是所谓的合肥“新计容”产品，其带给购房者最直观的变化就是饱受诟病的公摊面积大大缩减，得房率大幅提升，意味着购房者花同样的钱，可以买到更大的实用面积，得房率最高90%~100%。

图：保利·龙川臻悦项目实景

位于包河区龙川路上的保利·龙川臻悦就是首批投放于市场的“新计容”产品之一，李青先生的置业顾问刘同庆向元新闻记者介绍说，李青先生于去年11月首次到访项目，“当时合肥市场‘新计容’的主力楼盘项目主要有四个，其中中海悦府一期、天阜壹号前期主力户型基本售罄，四川·邦泰璟和朗月是该房企新近进入合肥市场，其产品力和知名度方面要相对弱势一些。”

该楼盘定位纯改善型项目，其主力在售户型为140㎡、156㎡、168㎡以及188㎡的四室大户型，以洋房和小高层为主，销售均价25000元/㎡。

该项目销售负责人喻小平向元新闻记者介绍，该项目一期自2024年10月7日开盘后，仅用30多天就实现了全部清盘。春节后，该项目日均到访客户超过百组，日均成交5套左右。

刘同庆介绍说，“李青先生的需求非常明确，通过老城区学区房来置换高品质的大平层，而对看房经验丰富的他来说，如今的‘新计容’超高的得房率无疑是最吸引他的点。”

李青选中的户型是168㎡的洋房产品，房屋总价480万元左右。在该户型的产品简介中显示，实际得房率达到了95%。

作为合肥“新计容”新规发布后首个入市产品，保利·龙川臻悦前期受到了购房者高度的关注，去年8月份首批购房业主均需验资才能获得购房资格，其中168㎡户型当时需要验资100万元。

图：李青选房当日，售楼部购房者络绎不绝

去年12月15日，在二期首开当天，李青夫妇早早来到售楼部，这里已经挤满了前来选房的购房者。“二期不需要验资，但我们仍然希望尽最大努力选到最满意的房号”，李青说，随着年龄增长和孩子即将外出就读大学，这次换房也许就是最后一次，“就当是用来养老的，各方面都要达到心理预期”。

根据合肥贝壳研究院数据显示，2024年合肥二手房全年成交27883套，比2023年略高，新房成交10533套（数据仅代表贝壳平台监测数据）。而根据网签数据显示，合肥市区2024年全年共网签20792套新房，月均1733套。

“从我们的销售占比上来看，目前合肥主要的新房产品都集中于140㎡起步的大户型，而改善型群体是当之无愧的市场主力”，洪鑫介绍，目前合肥市场二手房交易是主导，“总体成交占比在七成左右”。

业客预期均有回升

合肥市住房保障和房产管理局总经济师周明龙向元新闻记者提供的数据显示，2024年1-12月，全市房地产开发投资（住宅）1284.23亿元，同比增长7.2%。其中，住宅销售面积793.88万㎡，同比下降15.3%；住宅待售面积105.11万㎡，同比增长27.1%。

根据克而瑞地产研究中心发布报告称，预计2025年上半年楼市止跌基本可以完成，而下半年或将延续弱复苏走势。预期2025年将有8个城市成交规模率先回稳，这8个城市分别为：杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

克而瑞提示，合肥主要基于低库存现状，只要销售好转，市场便能迅速恢复，潜力较大。同时，由于个人住房贷款首付比例与利率都处于历史低位，房价偏高的问题已得到明显改善，这有助于居民住房刚需与改善性需求得到进一步释放。

今年春节后，合肥楼市在传统销售旺季“金三银四”到来前，提前出现“小阳春”迹象。

根据合肥贝壳研究院数据，春节后第一周（2月10日至2月16日），合肥贝壳二手住宅市场成交环比大幅上涨102.1%；第二周（2月17日至2月23日）继续表现强劲，环比上涨23.3%，成交量再创新高。

图：合肥市二手房交易成交热点图（2025年2月17日至23日）

合肥贝壳研究院院长余路晴表示，成交上涨主要受两方面因素推动：首先，春节前楼市利好政策持续释放，例如“商转公”等政策的落地，在节后继续发挥积极作用，提振了市场信心；其次，节前积压的部分购房需求在节后集中释放，叠加即将到来的“金三银四”传统旺季，进一步推动了市场活跃度的提升。

从挂牌走势来看，楼市“小阳春”临近，业主挂牌积极性高涨，新增挂牌量连续三周环比上涨，且创下近十周新高；与此同时，挂牌均价也呈现稳步上升趋势，反映出业主对未来房价的预期正在逐步回升。客户预期方面，新增带看与客源指标双双上涨，客户看房积极性增强，成交转化难度降低，随着传统销售旺季的临近，后续市场有望继续增长。

对于当前合肥楼市未来的发展趋势，2025年是否适合“上车”买房？元新闻记者也请DeepSeek进行了作答：

“如果你是刚需或改善型购房者，且市场条件较为稳定，2025年可能是一个不错的入市时机。但如果是投资需求，则需要更加谨慎，充分考虑市场风险和政策限制。”

撰稿丨元新闻 戚飞 

编辑 | 戚飞   美编 | 周继龙

 校对丨胡威坤

审核 | 一审 梁巍  二审 潘艳刚  三审 杨宇坤

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