毕业N年，资产归0（微信文章未删减版）

主要观点总结

这篇文章主要讨论了我国房地产市场的现状和发展趋势。从存量住房市值下降、城镇化率提升、新增城市化人口购房需求以及改善需求等方面进行了详细分析。

文章提到从2021年高点以来，我国存量住房市值累计下降23%，约90万亿财富消失。一些年轻购房者因为房价下跌面临资产归零的困境。

虽然城镇化率已经提升到较高水平，但未来主要需求在于新增城市化人口的购房需求和改善需求。根据数据，我国城镇居民人均住房面积已经翻倍，但与发达国家相比仍有提升空间。

文章指出，当前房地产市场存在供给大于需求的情况，未来二三线城市的库存消化周期会更长。同时，新建商品房的开工面积仍然较高，但市场需求增长有限。

文章提到出生人口和出生率的大幅下降使得房地产市场的增量需求不再不切实际。同时，随着人口流动和家庭结构的变化，房地产市场的需求和供给关系也在发生变化。

今天被一个帖子吸引：

不知道是段子还是真实的故事，

但是从2021年高点以来，我国存量住房市值累计下降23%，对应约90万亿财富消失。

身边一些90后朋友，赶在2015-2020年买房，首付跌去大半，毕业的工资都赔进去，也是毕业N年，资产归零，仅剩负债了。

自从1998年“房改”以来，单位分房成为历史，房地产市场化拉开序幕

房地产的发展带动了经济增长，也改善了人们的居住条件。房改至今26年以来，城镇存量住房面积从不到50亿平米，增长到2024年末约340亿平。

城镇化率也一路提升，每年约2000万人涌入城市，城镇化率从30%左右提升至60%+，为房地产带来增量需求。

我们已经建造了足够14亿人居住的房子，未来还有多少增量需求？

根据七普数据计算，2020 年城镇居民人均住房面积为 38.62 平米。1995 年人均住房建筑面积仅 18 平米，20多年已经翻倍。

对比国外，发达国家城镇人均住宅面积普遍在30平米以上。

国外没有公摊的概念，需要将我们的数据转为套内数据。我国2020 年城镇居民人均住房面积为 38.62 平米，假定得房率80%，套内约30平米。

从这个角度看，我们的人居住房面积不低。

在出生人口和出生率大幅下降的背景下，期待房地产还有很大的增量需求，并不切实际。

未来的主要需求是新增城市化人口购房需求+改善需求。

以城镇化需求为例，我国每年新增城镇人口数量已经在下滑，假定每年新增1000万，人均需求面积38平米，每年就是3.8亿平米需求。

以改善为例，参考2019 年以来北京城镇居民家庭人均住房面积每年增加约 0.2 平米，按照9亿城镇人口计算，每年改善需求1.8亿平米。

以上合计需求就是5.6亿平米，大约是存量住房面积的1.6%。

供给方面，2023年新开工商品房面积9.5亿平米，2024年1-11月6.7亿平米，11月末，商品房待售面积7.3亿平方米。

2024年没卖完的库存大约需要1年半才能消化，而2025年又要开工了。

供给大于需求的情况还会持续。

而二三线城市由于人均住房面积更高，消化库存的周期会更长。

最近家里的小朋友快毕业了，问是留在北上卷，还是回三线小城。在家里的话，父母在身边，不愁买房，在北上个人发展会好一点，但是机会好像也没有那么多了。

听着问题，我陷入了沉思，

隐隐约约耳边想起了大刘的那句话：

“不要返航，这里不是家”。