住宅新规落地，二手房再遭暴击！

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新房真是越建越好了。

这两天，住建部发布了国家标准的住宅新规，新规在层高、电梯、防噪等多个方面设置了新要求。

1、住宅建筑层高不低于3米；

2、4层及以上住宅设置电梯，公共移动通信信号覆盖电梯轿厢内；

3、提高墙体和楼板隔声性能；

4、每套住宅都有满足日照标准的房间，夏热冬冷地区住宅应设供暖设施或预留安装位置……

新规预计5月1日正式施行，也就是5月1日之后新建的房子，空间更大了，隔音更好了，日照更充足了……

再加上很多城市的住宅新规，减少公摊、提高得房率、住宅智能化等等，我们离“住得好”真是越来越近了。

当然，这是房地产强调存量提质和增量结构调整的必然阶段。

这里就要提到国家为什么要大力推动好房子建设，为什么三番五次说到要建好房子。

一肯定还是表面上能看到的，要让大家住得好。现阶段“住得下”已经不成问题了，但“住得好”还差得远。

二很关键，就是要刺激新房销售。最近几年市场很差，房企的资金问题包括大家的收入问题等因素，很多人都倾向于买现房，或者是二手房，这就导致新房交易持续下跌，投资端和土地财政也因此受到影响。

刺激新房销售，是拉动新一轮住房投资的关键。当然这一关键也包括旧改、城中村改造、收房等等。

如何刺激新房销售？除了目前明面上比如保交楼等政策之外，就是提质，提高房子的建筑质量。

这也是一笔不小的经济账。

机构的数据显示，层高标准提升的直接代价是建安成本上升，层高每增加10厘米，建安成本会上涨2-5%。30层的住宅，层高从2.8米增至3米，一平方米预计增加成本100-150元，总成本涨幅约5%。

全国住宅层高提升至3米，将撬动超2880亿相关产业。

也就是这里面不仅是房子本身，还包括配套，以及现在都在推的一些科技体验。

说白了，就是国家现在非常需要房地产这碗饭，刺激新房销售，不得不为之。

事实证明，这条路走的很正确。

这两年，很多城市都在搞四代宅，从我观察的数据来看，各城市四代宅都卖的很好，普遍一个特点，就是卖的比普通住宅贵，但是去化却比普通住宅要好。

福州、南京、重庆，包括广州都有案例，也有数据支撑，这说明了什么呢？大家愿意买好产品，愿意为好产品的高价买单。

四代住宅比较显著的特点是使用率高，露台大，之前我去看过广州一个四代宅，使用率超高，能达到140%，露台也有一个房间那么大，产品是非常能打的。

“好”大家都能看得到，现在大家都想用好东西、有东西，所以大家愿意去买，我一点也不意外。

按照目前的操作，新房市场被拉起来是早晚的事，但尴尬的是二手房，新房的一通操作，二手房的价值空间将被极限，甚至被锁死淘汰。

新出的住房规范更是一记重拳，打得二手房措手不及。

因为之前可能还是老破小、老破大的降价厮杀，现在连10年楼龄的二手房都被拉进来PK了。

这一次住宅新规明确规定，之后的住宅建筑层高不低于3米。

过去对我国对层高修辞的修改是在2011年，当时明确层高宜为2.8米，在这之前，都是要求住宅层高不应高于2.8米，卧室和起居室的净高不应低于2.4米。

也就是2011年以前，我国盖的房子层高大部分都在2.4-2.8米之间，2011年之后，住宅才普遍到2.8米以上，部分高品质房源可以到3米。

第一财经记者整理计算了相关数据，以10年一个周期来看中国家庭住房的建成时间，上世纪90年代的占比达到了20.6%，21世纪00年代的占比达到30.3%，21世纪10年代的占比达到34.7%。

也就是说，我国超8成的房子都建在2010年以前，现在这超8成的房子都将被时代的车轮无情地碾压。

其实这两年的环境，很多人已经开始意识到局面对二手房越来越不利了。

经济观察报报道过，“好房子”口号开始喊之后，某一线城市老旧住宅的挂牌就开始上升了。

以2025年春节前后数据为例，春节前某一线城市每日新增挂牌在100-400套，但节后二手房挂牌单日新增就突破了上千套。

新增房源中，房龄超20年的老旧住宅占了超8成。

预估这一轮之后，越来越多人会意识到这个问题，各城市的二手房挂牌量会走向新一轮新高的。

当然，也不排除市场反应比较慢，现在很多人还没有意识到这个问题。

等新规之后，房子进入建设入市阶段，大家都按照“新规”标准选房，新房的优势慢慢显露出来，二手房的劣势就会被市场发现，挂牌也会逐渐走高。

但到那个时候，也力不从心了，市场已经变了，时代已经抛弃二手房了。

这一过程，不会那么快，会慢慢发生，当然具体房源情况要具体分析，但大势大致如此。

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