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豪宅们的新战场

地产知识橘  · 房地产  · 21 小时前

主要观点总结

本文介绍了保利在广州的新项目及其新的产品策略——隐形产品力。文章首先概述了广州楼市过去的产品力升级方式和当前开发商的内卷现象。然后详细描述了保利尝试的新产品策略，包括后勤梯、双主套、U型厨房等设计，以及针对高净值家庭的需求进行的设计改进。文章还讨论了这种新策略在市场上的反应，以及保利如何平衡买家需求和公司利润的挑战。最后，文章表达了对行业从量的内卷向质的赛道转变的欣喜。

关键观点总结

关键观点1: 介绍保利新项目及新的产品策略。

文章介绍了保利在广州的新项目及其新的产品策略——隐形产品力，包括后勤梯、双主套、U型厨房等细节设计。

关键观点2: 广州楼市的现状和挑战。

文章概述了广州楼市过去的产品力升级方式和当前开发商的内卷现象，以及面临的挑战，如如何平衡买家需求和公司利润。

关键观点3: 保利产品策略的市场反应。

文章讨论了保利新的产品策略在市场上的反应，包括老广和新广的不同需求，以及市场对新策略的接受程度。

关键观点4: 行业转变的欣喜。

文章表达了对行业从量的内卷向质的赛道转变的欣喜，认为这是对买家需求更深入的洞察和满足。


正文

0.
上周，保利在珠金琶的新项目们集体官宣了。
我们受邀去到现场，和负责人深度沟通，并且，从官方人士口中听到了一些，和市面上所有的猜测都不一样的细节。
比如说，一个让人眼前一亮的新玩法——
“隐形产品力”。
1.
正如大家所看到的那样，广州楼市的产品力升级在过去十几年里，一直是一场“偷面积”的狂欢——
阳台改房间、飘窗变书桌，能多挤一平米是一平米。
近几年随着楼市由盛转衰，偷面积的方式更是日新月异——
从2023年出台住宅新规到现在，广州的飘窗宽度从60厘米到80厘米，阳台占比从15%到20%，新房的使用率从“近100%”到“超100%”，再到“奔130%”……
2.
对于追求实惠的广州购房者而言，开发商内卷，加量不加价，当然乐见其成。
可到了今天，这招有点玩不动了。
基本走进每一个售楼部，看到的都是大同小异的户型：
大开间，小进深，打掉一个房间呈现出的超级大横厅外加一个全封闭的长阳台，全屋一圈儿大飘窗，柜子都安飘窗上，90方的房子也能挤出110方的效果……
大家手里都攥着同样的牌，翻来覆去，谁也别想再偷出个新花样。
3.
于是，有的房企开始尝试，换个赛道。
4.
在新晋的豪宅地块——临江大道项目上，保利的设计团队做了一个大胆的反向操作：
给每个楼栋，配一部独立的后勤梯。
5.
一部后勤梯，意味着多一条隐秘的动线——
这条动线和业主平日的上楼下楼，日常起居是完全分开的，因此，不会出现在业主日常的视线里。
但是，通过这个动线，物业会帮你把外卖送到家门口，再把垃圾从家门口拿走，保安会上上下下维持秩序，打理公区。
保利说，这一切都会静悄悄地发生。
你不会在电梯里遇到任何一个行色匆匆的外卖小哥，也不会遇到提着黑色巨型垃圾袋的保洁阿姨。
而且，为了便于业主搬家，防止大件运输影响邻居上下，这部电梯的内部和电梯厅的设计还会十分宽敞。
6.
那种不知不觉将日常琐碎”一键隐形“的居住体验，大概与许多豪宅在设计时会为住家保姆专门留一个”双入户通道“一样，针对的是同样的痛点——
既希望不用动手就可以环境整洁，饭菜可口，一切井井有条，又希望保留足够的隐私感，不被打扰。
小孩才做选择，对于一个即将对3000万级别高端住宅下手的大人（啊不，i人），当然是全都要。
7.
至于隐形梯和整个”秘密通道“可能占用的建筑面积、建造成本、运营成本……
保利说，让一些东西隐形，也愿意为此付出代价。
8.
这样的变化，也蔓延到了千万级别的市场。
琶洲南的保利天奕，拿出了一个有趣的190㎡户型。
这个户型粗看并不特别，细看会发现，不但有双主套，还给每个主套都带上了衣帽间。
这个“双衣帽间”的需求，是保利通过几千次对高净值家庭的访谈get到的——
对于他们来说，不但上一代和下一代需要互不打扰，连男女主人都得保留分房居住的空间。
男主人深夜的应酬最好在入门处解决，千万别来影响女主人清晨的瑜伽和孩子的早读计划。
8.
当然，更小户型的创新也有。
比如说，天奕140㎡左右的户型，保利特地升级了一个面积巨大的U型厨房，并且留了两个冰箱位。
这里满足的，是极端事件之后，中产夫妻的囤货之需。
更多的细节是普适的。
保利天奕的负责人透露，他们在全盘的橱柜设计上，尽量不用拉门，改成了抽屉，只是因为一个朋友和她提到过，家中长辈用厨房用得最多，而使用橱柜拉门需要的蹲起，偏偏是个对老人而言困难而又危险的动作。
相比拉门，抽屉的成本显然更高，但是，正如前面所说——
保利愿意为此付出代价。
9.
于是，未来的产品力，尤其是高端市场的产品力竞争，一下子就从物理空间上的比拼，上升到了对于生活方式的洞察和满足。
10.
不过，保利这套“隐形产品力”要想在广州落地生根，还得看购房者买不买单。  
先说老广。
广州本地人出了名的务实，买房就图个“值”。在这个角度上，越秀“广府系”早就摸准了他们的脉——
防干烧灶台方便煲汤，巨型洗碗机多塞几套碗碟……这种直戳生活习惯的设计，老城区卖得那叫一个火。
再看看保利的后勤梯、双主套，听着是有点“高大上”，会不会被老广当成“花头”？  
再看新广。
这群来自天南海北的都市精英们，可能更吃保利这套——
平日忙着快节奏搞钱搞事业，快递外卖靠后勤梯送上门，垃圾再从后勤梯运走，省时省力，双主套满足日常家庭需求，一到周末，开着车去山姆转一圈，就可以塞满U形厨房的大冰箱。
简直是都市生活的“效率神器”有木有。  
11.
当然了，世事无绝对。
对于眼见为实的大广州，这些细节上的、服务上的、生活方式上的创新尝试，不拿到市场上遛遛，都不知道是骡子是马。
怎样才能既让买家觉得“值”，公司又守得住利润，避免高开低走，赔本赚吆喝？
这是“新王”登基之前必须要跨过去的命题。
12.
最后，还是很开心看到这个行业正在逐渐从“量“的内卷切换到”质“的赛道。
毕竟，踏实如广州人，也值得一套好房子。图片

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