25年这些新盘，楼市要地震

说说年底市场情况，来自一线市场的反馈。

1)一是之前观望，犹豫的客户，纷纷出手了。

一位粉丝买了天河千万豪宅，犹豫了大半年，从北到南，几个项目都跑了一遍，最终价格到位之后出手了。

一个是政策几乎是底部了，首付，利率，税费几乎都是比较友好的。

2)二是年底，开发商让利折扣比例比较大，包括万博版本T0项目。

当然，也有客户在等明年的新规户型，以及地价回调之后更亲民的市场价。

实际上，24年超新规，有两个政策可以空间拓展：

一个是阳台率20%-30%，扩展套内面积；

一个是，公区计容10%，扩展套外面积。

内外“双扩展”，空间使用率炸裂。

而且，这些都是政策允许范围之内。

那么，明年有哪些值得期待的项目？核心是，学铁商，以及24年超新规。

具体的，来看看。

我们统计了，今年最值得期待的10大新盘，大部分新盘都集中在市区！

（别问为什么有11个，众所周知足球、篮球硬实力TOP10，一般也是11个）

由于土地市场供应结构的调整，市区释放了很多区位不错的地块，土地市场的“面粉”价格，相对友好。

面粉厂、绢麻厂、琶洲南三兄弟、华樾等改善豪宅。

熙悦江湾、三滘立交、客运站等刚改盘。

当然，不单单是市区，能进入市场的番禺市郊盘也是各具优势。

像番禺广场CBD的绿城中银南地块、还有地价1.4万的龙湖洛浦地块，价格竞争力是有的。

同时，户型新规空窗期的房子，普遍都能做到25%的阳台占比，也就是实用率能在120%左右。

而阳台率20%的，如绿城番禺广场/客运站、龙湖洛浦新光地块，使用率对周边新房也是降维打击。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而且，大家都在狠狠弥补教育短板，综合竞争力在线。

顶豪-豪宅-改善-刚改都有的选，尤其是市区刚改盘，会有一批综合竞争力还不错的房子。

这一类房源是市场的香饽饽。

没赶上年底新盘和特惠，想在今年买房的朋友，欢迎添加拆神助手咨询。

天河区

保利-面粉厂

预计户型：约200起步

优势：珠城东-金融城、城市顶豪、一线南向江景

毫无疑问，这是广州明年的楼市扛把子，城市封面顶豪。

面积段，和我们之前的推测一样，190-600平，壕无人性。

我就不说大家都看到了的情况，比如前期方案户型，楼栋布局什么的。‍‍‍‍

我就说下，我知道的一些概念：‍‍‍‍

1）产品炸裂，最大化南向江景，使用率超高，比广州所有在售洋房使用率都高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

没人能比得过。超级上头。

2）与临江大道有一个亲密的互联，互动，可能不用等红灯，直达珠江边。

这很有概念性，相当于珠江边，临江大道公园，都是后花园了。

3）不过，关注面粉厂的朋友要注意了，面积厂意向爆了，关注项目的买家可能从珠江新城排队到了南极。

保利-绢麻厂

优势：近珠城，员村地铁口、配建学校、二线江景

2025年底的最后一宗地，保利最终以底价5.1万/平，说实话，这个价格挺贵的，扣除配建可售住宅部分地价5.7-5.8万/平。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

绢麻厂，不是来和面粉厂打架的，其本身定位也是比面粉厂更刚一点，整体会偏改善。

它更靠近员村地铁站，自身还配建学校，算是填补了板块的教育空白。

尤其是，保利在这里砸了快190亿了，可以期待下是什么品牌学校；江景也只比面粉厂要弱一点，二线望江。

学校和地铁，对于绢麻厂的受众人群来说，还是很重要的。

换而言之，如果单从性价比上，绢麻厂可能是比面粉厂更高。

但是，面粉厂的独一无二性，是绢麻厂无法相比的。

说人话，想买天河CBD，够RICH就冲面粉厂，够不上就考虑绢麻厂。

我盲猜一下地块的户型哈，不一定对：

比如90-180，四个面积段：‍‍‍‍‍‍‍

比如，刚改起步90方，阳台率25%，相当于传统的120方四房了。‍‍‍‍‍

改善120方，搭配超高实用率，相当于传统的150方；

180方，相当于传统的210，甚至220方了。‍‍‍‍‍‍

这个面积段，我是自己猜的，仅供参考，不一定对。

对了，拿地当天，保利直接开工大吉了。‍‍‍‍‍

珠实-智慧城

预计户型：70-150，阳台率25%，超高使用率‍‍‍‍‍

优势：智慧城核心区、学铁商完备、低密社区。

这块地自拍地结束后，就有不少朋友在问。

智慧城核心区、21号线地铁站、广百广场、低容积率2.0-2.5、公园环境不错。

学铁商基本面都有，城市界面好，还是新规产品，综合能力不弱，凭借更低的地价可能是接下来智慧城板块，最有竞争力的新项目。

搭配上低密度和舒适环境，做城市小高层还是相当宜人的。

关于产品，全南向+超新规+3.15米起层高+华为智能系统，70-150平的面积，意味着项目的上车总价可能有惊喜。

比如300万左右就能上车，天河超高实用率的新房。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

海珠区

保利-琶洲南三兄弟

优势：琶洲CBD南区、豪宅定位、国际学校

目前，琶洲南区的产业、商业都在加速落地，教育配套，以及交通路网的补足。

保利琶洲南三兄弟，定位改善豪宅，户型或许120方起步+超高使用率。

对于琶洲感兴趣的朋友，要等等这块地的进度了。

越秀·华樾

户型：248、254、330

优势：琶洲CBD、顶级外立面和交标、全南向水景

华樾就是琶洲樾的新一期，也是真正的广州地王，地价去到7.6万/平。

项目验资1000万看板房，文华东方设计师，入户大堂是酒店风格，整个盘都很酒店风格。

5楼起，是全南向住宅，所有单元无遮挡水景。

区位没的说，CBD内部的豪宅，卖一套少一套。

中交三滘立交+绿城客运站

户型：90-140（三滘立交）

优势：区属龙头五中附小、2+广佛南洲地铁站、市政公园+河涌

两块地很近，配套大部分是共享的，两个开发商也是兄弟公司就一起说了，他们两算是相辅相成，一个搞配套，一个搞花园。

中交三滘立交规划已经出了，预计是90-140平刚改户型。

优势是环境，北面是河涌，南面和东面分别有2万多平的公园绿地，搭配内部花园，预计有大约6-7万平的园林。

绿城海珠客运站项目，则是离配套更近，南洲地铁站在旁边，新配建的五中附小也更近。

无论是客运站还是三滘立交，两个项目大概率都是能望江的。

主要客群，还是面对海珠的家庭客，上车一族；以及2号线沿线的打工人和琶洲、客村的上班族。

越秀·熙悦江湾

户型：80、110、123

优势：11号线+广佛线双地铁、海珠西低总价上车户型

项目距离11号线棣园约400米、广佛线&11号线燕岗约600米。

没有配建学校，周边还有宝玉直实验小学、广州五中、江南外国语学校、海珠外国语实验学校、工业大道中小学等学校。

据说，入学学校可能会有惊喜，属于名校，关键词：鲍鱼汁。‍‍‍‍

日前，项目已经开放了，应该是2025年第一批开盘的楼盘。

想在海珠西，以较亲们价格上车的客户，实力相对均衡的熙悦江湾会是个不错的选择。

荔湾区

保利珠江印象

户型：69、85、108、113

优势：江景、10号线东沙站、康有为纪念小学

保利珠江天悦的姊妹组团，专门做了小户型，适合老城区上车的组团。

作为刚改小户型，COCO Park在旁边、24班小学是康有为纪念小学，距离东沙地铁站约700米。

而且，印象组团虽然不在内港湾一线，但也能享受到片区发展红利。

目前，荔湾小户型基本清盘，像珠江印象这种基本面不错的项目，是很受欢迎的。

番禺区

绿城-中银南地块

预计户型：105、118、138

优势：番禺广场TOD、城市界面好、商业居住氛围成熟

又是一宗网红地块，番禺广场地铁上盖，3+18+22，学校有东兴小学、德兴小学，商业有万科里、永旺梦乐城。

值得注意的是，东兴小学已经纳入德兴小学教育集团，后者为省一级。

地块还可以南向望番禺广场TOD、有江景。

最近，项目户型也有路边社透露了最新规划，105、108、138，把起步户型拉的比较大。

预算400-600万左右的同学，可以关注下。‍‍‍‍

地块所在区域的确是整个番禺广场最好的地方，闹市中难得的新地块。

龙湖-洛浦地块

优势：两面江景、沙溪地铁站、地价1.46万/平

地块距离沙溪地铁站约700米，18号线直达琶洲、珠城；

旁边有沙溪小学、沙滘中学，后者已经宣布纳入仲元附属教育集团。

还是岛内第一个新规户型。

项目最能打的景观和价格。岛内建筑都不高，可以两面望江，北望珠江新城。

同时，1.46万/平的地价，很可能是走刚改方向的产品，意味着产品总价不会太高，与岛内豪宅南天名苑是不一样的产品价格体系。

番禺本地置换客和附近老板，以及18号线工作/上班的人群，可以考虑。

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