珠城房价都崩了，为什么不去买个白云山脚下的别墅

大家好，我是何君，一个做了10几年电商，买过10几套房子，靠买的早运气好在房子里面总体还是赚钱的房产博主，也是一个在21年之后买过房亏过钱感受到房地产已经完全变了的楼市真实买家。本着不傻空不傻多，主打真诚，专业，高效，给大家每天用文字分享房产观点。

也是一个和大家一样2025年准备买房的购房者，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.

君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子。今天聊聊白云，如果一直关注我的读者应该都知道，我真的很少写白云，因为入行的时候是按照投资逻辑进来的，但是现在整个市场都发生了翻天覆地的变化，这两年买那都赔，越是之前炒的热的地方赔的越多，关键那种房子还不好住。所以我们这个号已经很久很久没有聊过投资了，甚至涨跌都不咋提，就是刚需，就是改善，就是赚到钱了过上美好生活。

所以今天给你们聊聊白云的别墅盘，我认为这个地段这个产品，买来自住的话还是非常不错的。有条件的对别墅有需求的朋友可以关注一下这个白云山脚下的楼盘。

这些别墅豪宅盘都是一房一价，和市场上追求流速的主流刚需改善性楼盘销售逻辑完全不一样的，楼盘折扣或者底价真的只有和开发商熟的人才有可能知道，如果有对白云区别墅或者市区豪宅感兴趣的小伙伴都可以扫码加我微信交个朋友，也许你加我一下能帮你直接省几百万也不是没有可能的。

为什么今天要写这个小区，因为这个楼盘是最接近市区也是买回来能真正用的上的房子，所以值得写上一写。先放两段我拍摄的视频给大家用真实画面感受一下这个产品。

老规矩先说说优点：

这个项目最大的优点就是低密度加白云山脚下，自然环境确实没得说，有山有水。属于离尘不离城。

整个小区容积率不到1，我相信现在在城市里最不缺的就是高楼大厦，32层高的住宅是起步，现在动不动150米，180米的住宅比比皆是，这种只有3层5层高的住宅不管你放到任何城市它都是稀缺的，居住起来的舒适度不是那种高层产品可以替代的。

小区就在白云山脚下，可以通过小区的内部道路自己登上白云山，这种居住体验感也是非常哇撒的，要知道广州城最大的卖点就是云山珠水，不管是住在珠江边还是白云山脚下，生态环境和老人小孩的活动空间体验感都是非常好的，这点也是项目最大的卖点。

你们看照片是不是以为去到了清远从化的温泉度假酒店，不敢想这是广州人口密度最高的白云南和天河交界的广州大道北板块吧，地段上属于广州市区主城区，真的做到了离尘不离城，所以这个项目的实用性和好住程度也是没得说的，不会像很多远郊别墅那样环境是好的，但是动辄离市区30公里起步，周边啥也没有，连个小超市都找不到的这种别墅区，买的时候宣传的各种田园时光，买回来之后发现就是养蚊子的。

云山壹号附近医院，商业，地铁什么都有，属于买下来可以当作自己第一住所的房子，不是那种独家房。在实用这一块也是加分项。

另外这个项目的纯粹性也是一大亮点，这几年其实广州市区时不时都会有些项目有别墅产品出来，但是大家有没有发现那些项目都有个共性就是都是高低配，几栋高层配一些联排或者叠拼，数据上好像容积率不高，但是使用起来也是非常别扭的，高层缺失了大花园，别墅区缺失了隐私。圈层也不一样，别墅的价格是高层的几倍。就这种高低配的产品是很不好用的。

但是这个项目不管是平层还是叠拼或者联排都是200平起步的面积，整个小区也就269户，真正不到1的容积率，上车门槛2000多万，这点不管是小区的圈层属性还是各个产品间的私密性和活动空间都是不受影响的，总结一下就是这种小区，这种房子住起来肯定是舒服的，一点问题没有。

聊完了优点接下来聊聊这个项目的抗性或者我认为的缺点

首先就是户型一般，平层产品已经全部卖完了就不需要点评了，现在还有叠墅和联排产品，其实这几年很多叠墅产品都能做到北入户南花园，北高南低，这样就没有地下室了，全是1层，比如牛奶厂的龙湖天辰原著和华润天合这些联排产品。珠光云山壹号的地势我看了也是有落差的，开发商没有选择做那种产品，还都是传统的别墅产品，地下室靠天井采光通风。只能说在产品力上来说没有多惊艳多打动人。

其次项目都是毛坯交付的，其实这个没什么毛病，以前的套路卖别墅都是卖毛坯房，装修是个无底洞，但是这个项目卖的不便宜，如果可以装修交付的话我相信买家的转化率会高很多，毕竟后期的装修真的是费时费钱，不是没有别墅装修交付，有不少别墅都是装修好交付的。现在的客户都怕麻烦，都想拎包入住，没装修不减分，但是有装修的话可以加分。

云山壹号虽然属于白云主城区内，但是这个项目的出口是要经过一片城中村的，虽然很有烟火气，但是属实画面和你每天开着奔驰S 宾利回家还是有点不搭，周边城市面貌太差，这个也是很多年不会变的，你要能接受这个点的，和摩登都市没有半毛钱关系，不过吃猪杂粉，猪脚饭是嘎嘎方便的。

另外就是项目的一大卖点豪宅会所，我先放几张图给大家看看。

会客区，红酒吧，雪茄吧，健身房，瑜伽室，游泳池这些全部都有，但是这些东西可能在刚需甚至是改善型的小区不是那么重要，但是在这种豪宅盘纯别墅项目中，特别是周边又是低端的城中村配套就非常重要，小区就像度假酒店世外桃源一样可以不出小区过上有钱人的精致生活，但是你们不要忽略了这些会所的软件运营能力其实比你现在看到的硬件水平更重要。

现在还处于一手房卖房阶段，开发商有动力和责任去维护运营这个会所，终有一天房子会卖完的，或者说这个会所能不能做到几十年如一日一样长期运营好，如果将来这个会所不开了这个楼盘的价值起码要掉一半。

反正目前我看下来这个会所的档次放在现在广州楼盘水准看的话只能是中规中矩，一般般了，考验开发商的实力和格局的时候到了。

其他就没啥槽点了，如果硬要在说个缺点的话可能就是贵了，这种房子的定价几乎不受市场行情的影响，货量也不多，你可以把他理解成奢侈品，老板也不追求大流速，就是一套一套卖的，这个地方和性价比3个字是没有半毛钱关系的，喜欢就得被割上那么一割，不过比起花几千万去珠江新城被二手业主割一刀，回头看看这种白云山脚下的城央别墅也是一个不错的选择。

目前整个市场基本都是刚需客改善客自住为主，珠江新城也不是永远的神，该降的时候它也得降，不是不降只是时候没到而已，嘉裕公馆，中海花城湾，凯旋新世界这些其实放在这个下行周期里降价也是非常狠的，如果说以前我们可能会选择牺牲居住面积和居住品质选择核心区的小房子，那么放在当下的今天可能珠江新城的小4房和这种城市别墅PK，到底该选那个还真的得好好认真的琢磨琢磨。

如果大家今年有计划上车市中心的终极改善项目，比如市区别墅大平层的，担心价格拿捏不准，想了解到开发商真正底价或者历史成交价的都可以扫码加我微信找我聊聊，也许不经意间帮你省了上百万也是有可能的。

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