该文章主要介绍了广州地铁珑曜上城项目，包括其背景信息、优点、缺点、项目概况、产品、配套等。作者提到了该项目的拿地成本低，预计开盘价不会很高，同时项目配套丰富，包括学校、交通、商业等。但也提到了周边环境和教育存在不确定性等缺点。作者对该项目的开盘价进行了预测，并介绍了项目的详细信息和规划。
该文章介绍了广州地铁珑曜上城项目，包括其背景信息、优点和缺点。项目由广州地铁地产开发，以TOD为导向，与地铁3号线东延线相邻。项目分为四期开发，首期占地11.5万平方，将建6栋住宅。
项目优点包括拿地成本低，预计开盘价不会很高；使用率高，户型设计实用；配套丰富，包括学校、交通、商业等。
项目缺点包括周边城市界面差，有农田、村屋、厂区；东南面有医院和高压线；教育存在不确定性。
项目总占地面积68万平方，分四期开发。首期占地11.5万平方，将建6栋住宅，总货量约1120套。交楼时间预计2027年10月。产品主推73㎡、87㎡、91㎡、109㎡、130㎡五个户型，全为南向户型。
项目自身配建了一所幼儿园和一所36班的九年一贯制学校。交通便捷，距3号线的石基南站约500米。项目周边还有商业、医疗和景观资源等配套。
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这是龚新宇的第1010篇原创
大家好，我是龚新宇，四娃奶爸，因为娃多，不断改善买了多套广州的房东，帮500多个客户置业广州，帮3000多个客户完成了咨询，看新盘300多个，看二手房源五千多套，协助客户放款近20个亿。2025 年的广州楼市杀出了一匹黑马 —— 广州地铁珑曜上城，堪称楼市 “卷王”，一经亮相便迅速吸引了众人的目光 ，成为了市场焦点。总来接说，就是有书包，有地铁，价格便宜，实用率高，缺点就是位置偏，配套弱。项目优点：
1、拿地价1万，拿地成本低，到时候开盘价不会很高。
2、使用率约130%，户户全南向，全系标配入户花园，全系标配270°环幕飘窗+大方厅。
3、配建一所36班九年制学校，未来能“目送”孩子上学
4、3号线的石基南站约500米，2站番禺广场；通过3号线无需换乘直达珠江新城
5、身规划有4000㎡的商业，西侧金龙城财富广场，有不少底商甚至引进了麦当劳，一站龙湖天街、两站永旺梦乐城，商业配套相对丰富。
项目缺点：
1、目前周边还是农田、村屋、厂区为主，城市界面差。
2、东南面有医院，视野不太好，周边有高压线。
3、目前教育存在不确定性，学校品牌，开学时间等。
4、1栋和2栋的小户型朝向亚运大道，有噪音和粉尘影响。
这个项目开盘价我预测在2.2万起，总价160万起，考虑到高使用率，以及大家都不想背杠杠，这个总价买三房，还是非常有吸引力的。
这个地块是去年12月广州新城停车场一期地块（亚运大道BD0210116地块），被广州地铁地产以底价118396万拿下，折合单价1万一平。
广州新城停车场地块前段时间就已经确定备岸名：广州地铁地产·珑曜上城。
作为广州地铁地产开发的项目，它同样是以TOD为导向，与地铁3号线东延线石碁南站的距离大约为600米
珑曜上城目前开放了营销中心以及样板房。这个项目是到访就永久保护，如果想要返佣的千万别自己去看。珑曜上城即将开启认筹，提前认筹开盘享开盘98折，还能优先选，预计五一就会正式开盘。总占地面积：68万平方，分四期开发，一期占地面积：11.5万平方，一期建筑面积28.48万平方，总楼栋6栋，总户数1120户，车位比例1：1.1。
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珑曜上城是一个巨无霸项目，总体量约68万㎡，分四期开发，一期占地11.5万㎡，将建6栋住宅，总货量约1120套。交楼时间预计2027年10月。学校28年交付。首开1、2栋，为32层高，2梯5户，产品主推73㎡、87㎡、91㎡、109㎡、130㎡五个户型，全为南向户型，开了87和73方两个样板房。
1栋和2栋，32层高，两梯五户，3栋和4栋，42层高，三梯五户，9栋和8栋，47层高，三梯五户。
使用率高达130%**，得益于20%阳台赠送、270°环幕飘窗及灵动空间设计，73㎡可做四房，实用性远超市场同类产品。
1、书包
珑曜上城的体量不小，自身配建了一所幼儿园和一所36班的九年一贯制学校，该九年一贯制公里中小学是番禺广场唯一间，虽然项目还没正式公布是否引进名校，但是如此大的体量大概率是名校加持。
加上项目周边2公里还有石碁小学、石碁中学等等学校，未来家里小孩读书就不用愁。
2、交通
距3号线的石基南站约500米，2站番禺广场；通过3号线无需换乘直达珠江新城，无缝对接18/22号线，实现3站万博CBD，4站广州南、琶洲CBD，5站珠江新城，半小时链接市中心，一小时畅行湾区。
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3、商业
项目周边目前还是比较荒的，附近基本都是原生态的状态，大片的农田和厂房，没什么商业。
不过项目会配建4000平方的商业街，可以满足业主的日常需求，旁边还有金龙财富广场，远一点还有永旺梦乐城、万科里、亚运城广场等商业配套基本都在5公里左右。
4、医疗
项目1公里内一所甲级医院(中医药结合医院)，5公里内番禺中医院、番禺区妇幼保健院、番禺区中心医院、广州医科大学附属第二医院等，还有祈福医院。
内部活动场域也足够丰富，比如，项目结合地铁上盖的天然优势，在灰空间打造了双会所。年轻人可在多功能剧场，听脱口秀、看展演、开PARTY，在茶咖休闲空间，会友商谈，社交娱乐，不出社区。
项目沿河打造约1.6km滨水漫步公园（在建中）、体育运动公园等自然公共空间，营造运动、娱乐、休闲等松弛感生活聚场。
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