主要观点总结
本文主要围绕房地产市场的心态、投资决策和基本面进行分析。文章提到人们容易受到市场氛围影响，在楼市出现波动时容易产生恐慌或过度乐观的情绪。同时，作者建议投资者应关注房地产市场的实际情况，包括地段、品质和价格等因素，并根据自身经济状况做出理性的投资决策。此外，文章还讨论了消费和房地产消费的关系，指出消费增长的不均衡性，强调了不同阶层在楼市中的差异。
关键观点总结
关键观点1: 市场心态影响决策
人们容易受到市场氛围影响，在楼市波动时产生恐慌或过度乐观的情绪。投资者应保持冷静，关注市场实际情况。
关键观点2: 理性投资决策
投资者应根据自身经济状况和投资目标，结合房地产市场的实际情况，包括地段、品质和价格等因素，做出理性的投资决策。
关键观点3: 消费与房地产消费的不均衡性
消费增长呈现不均衡性，少数高收入家庭的消费增长更快。在楼市中，不同阶层所面临的机会和挑战也存在差异。
关键观点4: 市场分化和投资品圈层
房地产市场存在分化现象，某些投资品主要面向特定阶层。随着阶层形成，某些投资品将在特定圈层内流通，而另一些则可能穿透阶层。
正文
最近问楼市的读者越来越多了，我只能说，人们的心态，太容易被调动了。慧能果然没说错，不是风动不是幡动，是你们的心在动。一年前，有个读者和她先生关于买房的事情，争执不下，两口子留言问我。我写了一篇文章公示读者们，也让其他人作为参考，写完后，没想到抬杠的读者很多，于是我就接连又写了几篇。我说，下跌的过程中，你们有恐惧很正常，但是，当我把整件事的决策分析逻辑讲透。有些人，可能就不慌了，就能平静的看待市场，包括发现某些局部的机会。一年后，昔日的这个被选中作为案例的买房读者，留言讲，她赚了一百万，很兴奋，只后悔当时没多买一套。我看到你这条近期的留言了，怎么说呢，只能说，只怕这就是散户心态吧。第一，她基本上符合三核，或者说两核半，核心城市，次一级的核心地段，高品质改善盘。第二，她是限价摇号的，买入价很低，虽然周围二手腰斩，但斩到最后，也没斩到过她买入的价格。第一，卖掉落袋为安的，才叫赚，浮盈不叫，参考周边二手房成交价更不叫，何况去年你留言问我时，你说你是自住的，自住何来赚不赚？第二，大几百万的投入，才浮盈一百万，百分之十几而已，这不就是个利息钱么？所以不要因为什么地王频出，利好不断，这会儿早早的就开始后悔自己买少了，当初没有加杠杆。房地产这个东西本身就是非常情绪化的，市场情绪高一些的时候，涨十几个百分点不稀奇。为了局部城市局部区域的这点事儿，就急了，就想无脑追，甚至觉得要普涨，未免有些失之操切了。很多读者有这种着急的心态我完全可以理解，因为不是你着急，是所有人都这样。过去的几年，房地产价格下行的那几年里，国内持有资金的人，几乎找不到回报率像样的品种。你观察一个数据就能看出来，就是某些国外的品种，或者全球范围内的品种，在国内的ETF的溢价是忽高忽低的。打个比方，好比X是一个全球范围内的投资品，你去观察，它在美国的资金流入逐月差不多。说明什么？说明这就是普通的资产配置行为，大家心态很稳。为啥老美心态这么稳？因为去年他们觉得还有别的地方也是赚钱的，投资可选的类目很多，资金主动分流了，犯不着扎堆。但是你看同一个X，放到国内，资金不是平摊到12个月平稳流入的，而是集中了3次，每次持续几个星期。那么集中流入的时间内就会怎样？就会出现高溢价，出现资金买不进去挤破门槛的状况。说明内地投资人，找不到好机会，一旦看见哪里扎堆，就跟超市打折大妈排队抢购一样。你把这个过去一整年，在全球金融品种上非常普遍的现象，挪到房地产领域里，来说明人们的心情，是非常合适的。这个大阳春里抢房的人，他就是看到别人抢，他就急了，就这么点事儿。三核为啥能企稳，我去年讲了八百遍，今年不想重复了。三核以外的地方，莫说涨，即便是想要稳，也是需要基本面支撑的。你的月薪，前年1万，去年9千，今年8千，上个月领导跟你谈公司可能要精减，你来告诉我，怎么拉动你的消费？你前年1万，去年1万5，今年2万，上个月领导跟你谈公司要扩大，要招人，要你带队伍，需要拉动么？福利是一个道理，福利就是尹天仇对柳飘飘说的那句话：我养你。当你相信了这个承诺的时候，你自然会飘，用不着谁教你。2016年面粉贵过面包，周围都可以起来，那是因为届时居民部门的资产负债表，在低位。我讲这个不是否定在消费这个大方向之下，房地产的作用，房地产很重要。穆迪的统计报告，美国收入最高的10%的家庭的消费占比是50%。也就是说，50%的总商品+总服务，卖给了10%的家庭，而其余90%，消费剩下的50%。这个数据，10%和90%群体在消费上的对比差，三十年前的时候，是36%与64%。我们要看到消费的确在抬升，可是，其中10%的人口的消费比例抬升得更快。也就是说，美国过去的三十年来，消费增量里的绝大部分，都是倾向于前10%收入家庭的。这个道理非常浅显，因为后90%的人，他赚钱的速度非常慢，你指望他什么？指望他在资产负债表高位时，再加杠杆么？这些天叠加关税的事情，所谓外需不足必然内需补，有些读者觉得这是楼市的重大利好。某些出口商，他觉得生意不好做了，干脆关了企业买楼以求保值，这种事情08，09年，18，19年都发生过。即便我们讨论普宅市场，我们说外需不足内需补，补多少？极限状况下每个人每天补七毛钱，按八倍带动率计算，就可以抵消外需不足部分了。万一不是极限呢？万一大统领撑不了那么久呢？那也许只有两毛，也许只有一毛。所以说，你要看清楚这个市场分化的很厉害，他的利好不等于你的利好，他的房子不等于你的房子。你经常会发现，一个地王，将来的商品房价格可能是15万起，但是隔壁的商业大平层，同样的地段，同样的景色，同样的高品质精装修，价格不到5万。所以我说，如果你不是三核，你是两核，或者你是个回迁房老小区，就算是地王的邻居，你也不看看里面住的都啥人？地王为啥可以比隔壁同样档次的商业大平层贵三倍？因为它有金融属性。地王为啥可以比隔壁同样地段的回迁房老小区贵三倍？因为它针对的是某个阶层，不是所有人。你去街头买个饼，还能吃呢，几块钱一个，人家大饼，都不能吃，几万美金一个，都叫饼，能比么？
