主要观点总结
本文介绍了广州网红盘招商林屿境的首次开盘的火爆情况，分析了其户型设计特点，探讨了其价格性价比，并对比了周边楼盘。同时，文章还指出了招商林屿境的一些缺点和风险。
关键观点总结
关键观点1: 招商林屿境首次开盘的火爆情况
招商林屿境在广州首次开盘引起广泛关注，房源被抢购一空，受到市场热捧。
关键观点2: 户型设计特点
招商林屿境的户型设计具有创新之处，如超高使用率和高实用面积。但也存在一些问题，如不同楼层和朝向的户型差异较大，选筹难度大。
关键观点3: 价格性价比分析
招商林屿境的价格相对于周边楼盘具有一定优势。但需要考虑不同户型的使用率和潜在的风险因素。
关键观点4: 竞品楼盘对比
招商林屿境与周边竞品楼盘如湾区金融城等进行了对比，分析了各自的优势和劣势。
关键观点5: 招商林屿境的缺点和风险
招商林屿境存在一些缺点和风险，如隐私性差、空中花园利用率低等。需要购房者根据自身需求进行权衡。
正文
近期，去南沙横沥岛看新开的网红盘招商林屿境，似乎成了广州楼市的一种时尚。特别是12月27日晚摇号首开的158套房源，官方宣称全部被抢完。再经自媒体一番炒作，可谓火上浇油。招商林屿境的爆红，全因它是广州首个第四代住宅产品，也就是号称最高使用率达到140%的新规盘，犹如突然打开的潘多拉魔盒，虹吸了太多的市场注意力。
老广素有“饮头啖汤”的传统，群众图个新鲜，都有吃瓜的兴趣。
而对于自媒体和中介来说，这种项目不仅是流量密码，更是成交拿佣的好项目。告诉大家一个业内小秘密，这种流量红盘，因为更容易成交，必然是各路大小渠道大V带货的绝佳项目。何况它的佣金点数还不错，加之成交系数高，自然大家趋之若鹜推荐。我看了一下贝壳招商林屿境的渠道佣金点数，为成交总价的2.7%。这个点数算是比较高的了。
假设成交一套总价400万的房源，则贝壳平台结算的佣金则是10.8万元。扣除贝壳的平台抽佣和渠道门店的税费，到渠道门店手里大概8万左右。
接下来便是渠道门店老板、具体带看中介、客户这三方分蛋糕。有的渠道中介说给客户返佣50%，意味着要返4万。有被承诺的客户收到了没？
别的渠道能不能做到不清楚，但可以负责任地讲，我这边可以做到，甚至返得更多。比如上面例子，如果只是单纯跑腿走一下渠道没其他服务，我们可以返6万，相当于返75%。
信得过的老粉，可以加观察君微信（hpguancha）了解。非诚勿扰。![]()
前两天周末，我拉上在南沙区府上班的朋友，也去凑了个人头。
现场确实很火，去晚了点以至于销售不够用，把我们晾在一边，任由我们乱看。待了大概一个小时左右，去两个样板间转了一圈，仔细看了VR视频，再去周边转了一圈，便溜了。1、招商林屿境是一个小盘，整个项目只有7栋住宅，还切分成两小块，显得零碎。前低后高布局：前排3栋小高层，包括中间1栋17层，2栋23层，2梯3户；后排4栋高层，30-32层，2梯5户或3梯5户。总货量只有大概800套。2、项目首推东地块1、2栋楼，首开158套房源，确实卖得非常好。但也没有所谓“被抢光、一套不剩”这么夸张。我们去的开盘第二天，其实还是有几十套可选的。当然，这个成绩确实算是近三年卖得最火的项目了，没有之一。3、首开户型虽只设计了82㎡-110㎡-125㎡三个面积段，但因朝向不同、层数不同，实际有16个户型。不同层数、朝向的户型，采光、视野、隐私性，各有不同，加之目前放开的只是两个异地板房。这给买家选筹带来了很大干扰，一不小心可能会踩坑。4、并非所有户型使用率都有140%。这只是部分户型的最高数，比如110平户型可做到140%。82平这种小户型，大概120%左右。
户型使用率120%-140%，是怎么计算出来的呢？简单讲，大致由“25%阳台率+40%露台赠送率（空中花园）+飘窗/入户花园+其他常规空间”组成。比目前流行的新规盘（第三代）100%使用率，多20%-40%；比这几年的二手次新盘（同样算上飘窗阳台等空间，多数实际使用率大概90%-95%），多30%-45%。招商林屿境面积多出的地方，主要就是大家热议的超大空中花园。其他区域的空间，其实大同小异，并没有特别明显的区别。这个超大空中花园，实际上也是招商林屿境溢价的主要因素。对于这个溢价值不值，后面再说。
6、算上超高使用率，三个户型实际面积大幅增加。比如82平户型，使用率120%，实际使用面积约100平；110-125平，实际面积约150/170平。从实际使用面积来看，相当于都是改善户型。但能因此说招商林屿境是改善盘吗？非也。招商林屿境只是通过得房率做大了户型面积，至多算刚改盘，并不具备改善盘的基因。类似于大壮名城一期、合生中央城J区在中间插一栋大平层板楼，显然是产品错配，市场并不买账。7、大户型并不是改善盘的决定因素，仅仅只是基础条件。关键得看：景观、地段、私密性等改善群体更为看重的三大要素：
其一，从项目设计来看，大部分楼栋为2梯5户或3梯5户设计，单栋楼内不同户型以及奇数层与偶数层之间，被遮挡或被邻户窥伺的比例挺多的。由于地块狭小，前后楼栋间距其实比较小，部分相邻户型之间，多少也会有所遮挡，影响阳光、视野。其二，项目外部景观很一般。前面是一条只有20多米的小河涌。除此之外则是被切割零碎穿插的市政道路，以及高层建筑所包围，项目南向的远景视野很难打开，看不到江景。无论现状还是规划远景，都不具备做改善盘的条件。其三，第四代住宅把传统别墅一楼的前庭花园，搬上空中的超大阳台，优缺点也是非常明显的。优点大家都清楚，但缺点有些人可能未必知道，特别是目前看的只是异地样板房，放到具体楼栋中体感可能差别很大。①隐私性差，楼上住户可以轻易观察到楼下露台的活动；②空中花园不能封闭，利用率低、难打理。特别是南沙为滨海城市，夏季台风暴雨天气频繁，估计整个空中花园都要遭殃；③阳台进深大，将导致楼下住户客餐厅采光受到影响；错层设计、同一层户数较多，部分相邻阳台、房间的视线、采光也会受阻；④对于超大阳台的使用，因人而异，有人种花，也有人种菜，有人浇化肥，可能也会有人直接上尿，不要低估人性和生活习性。阳台使用做不到统一的秩序美，但万花筒式的场景，极为考验住户的整体审美水平。9、既然招商林屿境不是真正意义上的改善盘，则很难做改善客群的溢价。而刚改盘的身份，地铁、教育等刚性配套，跟周边其他竞品盘，比如湾区金融城，都是共享的，也没有溢价的空间。甚至于，湾区金融城距离学校更近，盘子大更容易做商业配套，上下学、生活便利度反而更高一些。10、改善群体与刚需刚改群体，对价格的敏感度很不一样。同地段同配套内，改善群体选房的第一要素是稀缺景观资源和产品品质，对价格不太敏感，愿意为景观、情怀买单；而刚需群体因预算不多， 对价格高度敏感，在价格不变前提下，表现为既要又要还要。11、买房除了地段，还有两条定律：没有不能买的楼盘，只有不能买的价格；价格是否与楼盘目标客群相匹配。招商林屿境的价格是否符合“真香定律”呢？约82平2+1房1阳台：折后208-250万/套，2.54-3.05万/㎡约110平4+1房双阳台：折后307-350万/套，2.79-3.18万/㎡约125平4房双阳台：折后359-412万/套，2.87-3.30万/㎡注意，如果算上实际使用面积120-140%，则三个户型的单价分别为：82平使用率120%，实际使用面积约100平，则折后单价大概2.11-2.54万/平。110平使用率约140%，实际使用面积约150平，折后单价大概2.0-2.27万/平。125平使用率约140%，实际使用面积约175平，折后单价大概2.05-2.36万/平。招商林屿境的对手盘，毫无疑问是旁边的湾区金融城，以及绿城桂语汀澜、深业颐泽府等几个盘。湾区金融城为旧规户型，算上阳台、飘窗、入户花园这些，实际使用率大概92%-95%吧。它的主力户型为90-142平，目前折后价在2.7万-3万/平区间。折算实际使用率92%-95%，则实际单价大概2.48万-2.85万/平。招商林屿境这个价格，对比灵山岛几个二手次新成交价，也是有竞争力的。折算单价比人家低一大截，还有一个超大空中花园提供情绪价值，确实挺香的。尽管空中花园有一堆的潜在缺点，但把个人需求主次拎清楚就行。如前所说，兼顾具体户型定位，及其楼距、视野、采光、隐私性等方面的不利因素一旦增多，也相应对冲了价格的优势。
比如，做样板间的奇数层的82平B1户型，虽宣称是2+1房，但实际只是2房。客厅改房后的两个空间都非常局促：客厅净面宽只有大概3.1米，书房净面宽大约2米。这个尺度，显得不伦不类，跟奢侈的超大阳台反差太大，跟所谓“改善”的调性也不匹配。如果作为刚需房，又难满足房间数的需求。所以，这个户型的定位有点尴尬，匹配的客群不多。可能更适合没孩子、对房间数没追求的小年轻或不带娃的中老年。从刚需客角度，我觉得性价比最高的户型是110平4+1房。实际上，这个“+1”房，是标准的房间。这个户型其实相当于标准5房，各房面积分配比较均衡，非常实用、舒适。总体来讲，招商林屿境的价格相对周边一二手，有较大优势。但由于实际不同楼层、朝向户型多，加之异地样板房，输出的户型又不带尺寸，也增加了选房的难度，风险系数增加。好在，前期网上曝光了户型尺寸，可以对各个空间面积有一定了解，但具体户型的视野、采光、隐私性，还得看具体楼栋和朝向。![]()
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