大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
今天不聊买房，跟大家聊点行业的话题。
2024年，广州楼市大局已定。2025年的楼市如何走？
我今天要说的这五件大事，注定成为广州楼市走向的关键转折点。
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从此，广州楼市没有老三
对比前几年，今年广州房企销售排行榜的排名变化，挺值得玩味。回顾2017年，万科、碧桂园、越秀、富力、雅居乐等一众粤系房企百花齐放，相互在楼市业绩10强之列“蹦跶”。
甚至像祈福、实地、时代这些老熟人，也偶尔上榜“刷存在感”。
2017年广州房企销售排行榜 来源：克而瑞
7年前的百花齐放，现在只剩下两强争霸了。
截至目前，保利和越秀，已经连续7年包揽广州销售业绩的TOP2，以一骑绝尘的姿态引领楼市。
今年，他们俩更是远远把老三甩在了身后。
截止至11月，两家房企的网签金额就超过380亿，是第三名的两倍之多。
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有一个事实不能否认，即便是头部房企们，也在疯狂找出路，赛道转换已经板上钉钉。
就像业内最近流行的一句话：“保利活成了以前的越秀，越秀活成了以前的保利”。
两房企之间的此消彼长，虽然可以牵扯出很多原因，但最直观的还是广州房企面对楼市销量变化，所催生的策略。
大势不可违，当时当下你在广州买房，无论你爱或不爱，你都逃不过越秀和保利。
对了，你要买这两个开发商房子，想要全网最低的价格和折扣的话，记得找我拿。
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一场影响广州楼市格局的土拍大战
在我看来，保利和越秀的战略转变，分水岭是今年的南方面粉厂的出让。
9月28日，呼声最高的三巨——保利、越秀、中海混战5小时、狂杀148轮，堪称史诗级土拍。
最终，保利胜出，溢价率在33.35%。
下午刚拿地，立马就动工了
对这三家来说，这块地都具备战略意义：
中海拿到，就能延续大境热度、坐稳老三；
越秀拿到，就能长期制霸CBD、一统江湖；
保利拿到，就能重夺广州楼市话语权……
而这块地最终的归属，也对广州楼市的发展格局、对三家开发商的发展策略，都产生了巨大的影响。
不信，你可以看看接下来两个月的土拍市场。
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保利接连斥重金拿下了临江大道、琶洲三地块，这种大体量、高总价、高货值的项目。
至于其他地块，保利就干脆不再参与，集中精力去琢磨上面这两块地的产品了。
要放在以前，这些地，保利高低得伸一筷子。
越秀也不甘示弱，接连出手，誓要争一口气。
它开始专注拿市中心小地块，一口气拿下了白云怡新路、荔湾河柳街、海珠314和东晓路、广州大道中、大干围6个地块。
是不是有种熟悉的感觉？这不就是最近两年大杀四方的“保利路线”吗？
至此，越秀和保利在战略层面的操作，似乎相互掉了个个儿。
保利开始高举高打搞改善，越秀则开始走“小盘包围主城”的快消路子了。
明年，买高端改善和豪宅的朋友，绝对绕不开保利；买刚需和刚改的朋友，一定躲不过越秀。
问题来了，越秀能不能复制走保利的“成功经验”？越秀能否成为“保利”？走了保利的路，会不会让保利无路可走？
我们不妨来看看，越秀今年推出全新盘的布局：它在荔湾、海珠、白云、越秀，定下了6个点。
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1、体量小；
2、面积可控、总价可控，以刚改和改善为主；
3、走“小快灵”模式，快速决策、快速蓄客、快速去化；
4、填补周边市场空白。
这几个地块所在的板块，共同的特点是周边一手竞争不大、以老旧二手为主、置换需求强烈。![]()
我翻了翻数据发现，越秀这6块地所在板块中，20年楼龄以上的二手占比超过50%。加上周边一手竞争不大，一旦落地了新规产品，可以说对二手形成“降维打击”。从越秀云悦来看，这条路是走得通的。
前几天，越秀云悦首开拿出来了105套房源，售价5.2-5.8万/m²；从当天的销控图看，直接清栋，去化率100%。
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可以说一战封神。
能在这个行情下，首次开盘去化就能干到100%的楼盘，全广州一个手指头就能数完。
外部有保利的成功经验，内部有云悦的成功经验。接下来的“广府三子”，谁能脱颖而出，就看谁最会抄作业了。
越秀明年不光是卷别人，狠起来连自己也要卷了。明年买房的朋友，或许能从越秀这里占到一点便宜。
越秀接下来要开的几个新盘，比如熙悦江湾、比如桂悦东晓，大家想知道项目最新的动态节点可以找我，我手里还有全网最独家的户型图和板房视频~
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反观保利，不仅提前锁定“2025年广州楼市销量排行榜头号种子选手”，更是牢牢掌握了高端市场乃至整个广州楼市的定价权。实际可售楼面价高达76502元/㎡、位列全市地价TOP2的面粉厂地块，不管价格还是产品力，都自带成为广州顶豪新标杆的基因。这也意味着，广州房价的天花板能否进一步捅破，也将是保利说了算。至于高性价比的琶洲地块，保利的发挥空间，就更大了。
凭借42500-43000元/㎡的地价优势，保利未来定价有很大的发挥空间，也会让隔壁的琶洲南TOD很有压力。
大家可以回想一个问题——这两年，保利一旦下定决心推出一个“史无前例”的价格，对板块的楼市意味着什么，大伙儿看得一清二楚。以接下来的琶洲“三兄弟”为例，如果明年以7字头入市，全广州的改善盘房价体系都将迎来一次大洗牌。未来的琶洲东，不管怎么去拔升价值，都会受“下限”影响，卖7万+/m²的天河东、天河北也难以置身事外。进可攻、退可守，框定整个“珠琶”的上下限。当然，保利也有自己的压力。与以往凭借“多点开花、价格包围”的策略快速去化不同，明年的保利，还需要在产品力带来的溢价和快速去化的压力之间做取舍和平衡。相比于越秀、保利的大刀阔斧改策略，利润王“中海”今年不仅低调，拿地也变得非常谨慎。我翻了一下中海近4年的年报数据，中海每年花在拿地上的钱都超过千亿。但CRIC数据显示，今年1-10月，中海地产的权益拿地金额只有209亿，较2020年同期高点时降幅达到了惊人的80%。最近，连万科、龙湖、绿城这些民企都纷纷在广州拿地了，中海作为央企龙头，为啥在广州迟迟没有动静？中海究竟在干啥？
要知道，中海虽然今年拿地金额大缩水，但在其他几个一线城市，依然是叱诧风云的。
在上海，中海一个盘开盘就卖了别的开发商一年的量。第七批次土地出让，10宗待拍地块里，中海刷刷报名了7宗。
在北京和深圳，中海已经连续拿下两宗“地王”。前些日，中海还斥资110.5亿元，斩获北京首宗不限价地块。
但在广州市场，中海今年却连一块地都没拿。即便有中海大境的热销做支撑，销售排名也比去年掉了一位。今年，中海网签金额约为171亿元，位列保利、越秀、广州地铁之后。其中，今年入市的中海大境，成为了广州800万以上改善新房的销冠（来源：中指院，统计日期：2014.12.11），更是凭一己之力撑起了广州中海39%的成交金额。中海浣花里、中海保利朗阅，以及连续10年的供应大户亚运城，流速也都不错。问题是，中海大境已网签的比例，已经接近总货量的一半；浣花里也在冲刺清盘。这不免让人问一句，中海大境之后，中海还有“后”吗？![]()
2025，鹿死谁手？
最后说说明年。
经济学上有一个名词叫路径依赖，通俗点解释这个词语就是：
一旦选择了某条道路，由于惯性等因素，后续会使得这个选择不断自我强化，难以轻易从这条道上走出来。
而广州的房企，过去就有一个明显的路径依赖：复制成功的产品。
当你纵观整个市场，你会发现，用同一打造方法的盘特别多，比如越秀的和樾府、中海的三观、保利的天字系。
数量多到让人感觉楼盘聚在一起都可以打好几桌麻将。这种同类扎堆的现象，很大程度上源于成功的经验。
比如越秀，尝到了万博和樾府的甜头之后，便接连复制到了大学城、天河北、海珠。
但回过头来看，最成功的依然还是万博和樾府。
接下来的2025年，房企明显会摆脱路径依赖，重新规划产品方向。
现在，我们已经可以看到一个兆头，龙头房企不再单纯依赖时代红利、研究板块楼市的结构，而是在销售中了解买家的习惯、重视使用细节，研发出更新一代的产品。
比如越秀新拿出来的广府系、天字系，保利的南方面粉厂，据说打法和之前的豪宅也不一样。
越秀·桂悦东晓效果图
明年的聚光灯，就打在高端舞台。
琶洲南三地块要和琶洲南PK，保利面粉厂要和华樾PK，谁能成为广州顶豪代言人，就看明年了。
毕竟，保利、越秀过去各自都有成功经验，明年广州楼市谁能登顶，就看谁会抄作业，谁的学习能力强，谁的拿地策略更正确。做决策的人，压力可不小哦。
广州的买家也很幸福，也能吃到更多新盘的产品和价格红利。
好了，如果你真的不知道在广州要怎么买，可以加鸟叔微信，我们继续聊。
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