让观澜府业主紧张的大干围地块（微信文章未删减版）

主要观点总结

本文介绍了越秀地产竞得的海珠区大干围AH101533地块的情况，包括其地理位置、周边环境、配套设施、未来规划和可能影响等。该地块是一个江景盘，距离珠江后航道不到200米，未来将成为一个小而精的项目。文章还讨论了该地块对新规户型和周边二手房市场的影响。

关键观点总结

关键观点1: 地块情况介绍

该地块位于海珠区工业大道南，北接越秀天荟江湾AB区，西靠中海观澜府，东侧紧邻海珠创意产业园。距离珠江后航道不到200米，占地超1.5公顷，计容建面约6万平，容积率约4.2。

关键观点2: 地块配套设施

地块周边有地铁、隧道、学校、商业等配套设施。距离尚未开通的地铁10号线大干围站约700米，还有规划中的学校和商业配套。

关键观点3: 未来发展预测

由于地块自带江景资源，预计未来将打造偏改善型的产品。上市后可能对周边二手房市场产生一定影响，但冲击不会很大。

关键观点4: 联系方式和咨询渠道

欢迎读者来信咨询，详细咨询可以添加微信或者通过邮箱联系。公司提供面谈咨询服务。

正文

海珠又要新盘要来了！而且这一次，还是距离江边不到200米的江景盘！

它就是昨天（12月23日）上午，越秀地产以底价约20.23亿元竞得的海珠区大干围AH101533地块，折合楼面价约3.35万元/平米。

该地块位于工业大道南，北接越秀天荟江湾AB区，西靠中海观澜府，东侧紧邻海珠创意产业园，南边则是越秀天荟江湾E1天樾组团和广百海港城，地块距离珠江后航道不到200米，体量不算大，占地超1.5公顷，计容建面约6万平，容积率约4.2，未来将是一个小而精的项目。

该地块实景，图源：网络

按照近期越秀的开发、营销速度，相信这个盘很快就会和大家见面了，。因为地块自带江景资源，在新规加持下产品力可塑造的空间也比较大，小编认为比较有可能会打造偏改善型的产品（小编有听到小道消息说地块产品起步面积108平，面积段可能是108、125、140平，消息不保真，有待核实）。

总的来说，这块地的综合素质还不错的。

超级临江，地块距离江边只有短短200米，虽然前面有天荟江湾天樾和广百海港城，但这两栋建筑都不算高，所以遮挡有限，换句话说，高层基本可以实现无遮挡望江。业主步行就可以到江边吹吹风，散散步。

有地铁，地块距离尚未开通的地铁10号线大干围站约700米，不算远也不算近，目前门口的环岛路建设进度已经超过83%，估计距离全线通车的时间不会太遥远，届时自驾非常方便就可以到海珠西多个繁华商圈。另外还有一条确定性更强的海珠湾隧道，计划明年开通，通车后去番禺更加方便。

书包方面，地块500米范围内规划有一所66班完全中学，以及海珠外国语实验中学附属第二小学，具体以后续教育局为准。

商业方面，虽然目前周边配套还是比较欠缺一些，不过地块隔壁的越秀天荟江湾配套有海港城，未来建成后将会有约3万m²的商业配套可以弥补到这部分的空缺，目前海港城已经封顶，预计明年年底左右可以正式开业。

综上，地块各方面的配套虽然算不上特别出彩，也该有的也有了，而且确定性还是比较高的，总结是高层南向望江+新规户型，有一定基础配套。

产品方面，因为是新规后的户型，加上阳台占比可以去到20%，所以使用率最高可能会达到120%。但因为这块地之前是商业用地，加上地块也小，社区园林可能没有太大的发挥空间，以后业主们还是勤快点去江边走走吧。

上市后会对中海观澜的二手造成冲击吗？

大干围地块的旁边就是创新湾初代网红盘中海观澜府，目前贝壳上的挂牌均价是87367元/平，不过小编查了一下数据，发现成交价跟挂牌价出入还是蛮大的，应该是望江跟不望江的户型拉开了差距。根据贝壳后台成交数据显示，截止目前（12月24日），中海观澜府最近三个月成交的三套房源，均价都在5.4-6.3万之间一平。

大干围地块比观澜地价3.46万/m²要便宜1100元/m²，如果越秀大干围项目想要在价格上背刺观澜业主，价格需要持平或者低于观澜府二手，毕竟不管是社区体量、江景资源，大干围地块都比中海观澜府要逊色一些，所以我觉得这个项目出来后对观澜二手造成很大冲击的概率不是很高，倒是两者价格差不多的情况下，越秀大干围项目的使用率更高可能会让观澜业主有点难受。

地块限高120米，预计项目层高在35-40之间，前面的商业建筑高度只有60米这样，所以大干围项目的高层可以确定是能望江的，不过价格预计会比江景被遮挡的低层要高不少。

值得一提的是，大干围地块不仅仅是本月海珠区成功出让的第三宗宅地，还是今年海珠区的最后一次拍地，2024年度海珠拍地已经完美收官了。从卖地的情况来看，海珠今年卖出了8宗地，有3宗是越秀地产拿下的。

目前这8宗新地里，除了刚刚被越秀拍下的大干围地块之外，有两宗准备上市了，分别是东晓路东侧地块（越秀·桂悦东晓）和广纸AH050314地块（越秀·熙悦江湾），其中桂悦东晓已经开板房了，如果想约看房或者想了解大干围项目的，可以加六一微信。

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