从天河北的近期成交情况窥探广州楼市温度（微信文章未删减版）

主要观点总结

文章描述了2024年12月份天河北板块的成交情况，包括成交房源数量、户型分布、主要成交地段和楼盘特点等。文章还分析了当前广州楼市的形势和政策影响，探讨了市场走势和潜在买家的担忧。

关键观点总结

关键观点1: 天河北板块成交情况

天河北成交了75套房源，其中不同户型的数量分布；成交房源多分布在天河北地段和龙口西地段，部分楼盘如金田花苑等楼龄偏旧。

关键观点2: 市场成交与价格趋势

中怡城市花园等标杆楼盘的成交价保持稳定；成交盘的总价集中在500万到800万之间；天河北板块的成交一直很活跃，归因于教育高地、商业配套和价格优势。

关键观点3: 政策与市场反应

降税新政对大户型成交量有所影响；广州楼市仍在筑底阶段，需要政策刺激；目前市场热度不高，但有所回暖迹象。

关键观点4: 市场分析与预测

市场处于不稳定状态，反弹与回吐现象并存；投资者应理性看待市场趋势，避免盲目追涨杀跌；未来楼市稳定需要价格稳定、预期稳定和市场稳定。

正文

2024年12月份天河北板块成交情况出炉，整个天河北成交了75套房源——

其中，8套单间，25套两房，32套三房，10套四房。

学位壳多以华阳学位居多，正常三房主要分布在天河北地段和龙口西地段。

至于4房，大多楼龄偏旧，诸如金田花苑、瑞华大厦、天翔花园、天誉花园、帝景苑、东方之珠、天诚广场等。

风向标之一的中怡城市花园，其3房135成交价仍然保持1000万出头，与之前持平。

很多成交盘的总价，以500万到800万居多，从刚改到改善区间。

天河北作为一个切面，可以窥探当下楼市变幻莫测下的暗涌。

对比几个月前，天河北的大户型成交量有所上升，这个有赖于12月落地的降税新政。

可见这段时间新出利好在市场慢慢生效，无非是作用大小以及生效时间长短问题。

从交易活跃度来看，天河北板块这里的成交一直很旺盛，旺盛的理由也简单：

天河的教育高地，成熟的商业配套，以及因为楼龄不小而导致价格并不会高企，所以很多学位房买家都愿意过来这里买房子。

如果说，广州率先止跌回稳的板块应该有哪些，那么天河北必占据其中一席之地。

毕竟，无论是从存量角度考虑，还是从板块的成熟度，天河北放眼全广州都是独一档的存在。

价格止跌回稳了吗？止是止跌了，目前还没有看到要回稳往上走的趋势。

我所理解的止跌回稳，至少是价格要往上抬头涨，不然横久必跌，哪怕是阴跌。

去年整个楼市从9月份开始跌幅收窄，10月底进入一个变盘期，11月份全国止跌城市名单扩大，12月底真正持续反弹的只剩下北京和成都两个城市。

很多已经止跌的城市重新下跌，逐步回吐反弹利润。

也就是说，目前广州仍然在筑底阶段，2025年还需要政策刺激，直到拐点出现。

所以你会发现，这段时间很多挂牌出售房子的业主发现，自己的小区成交价越来越低，本质就是反弹回吐现象。

他们置换的心态变得更佛了，毕竟起起落落落落的房价太折腾人了。

从土拍市场看，整个24年很多土拍都是在下半年完成的，尤其是最后一个月。

说明什么？说明托底迹象非常强烈，不能流拍。

从二级市场看，12月的新房和二手成交量都不错，市场放量已经持续了3个月，去化率在逐步提高。

要知道，整个12月份并没有出台实质性利好——11月份取消了豪宅线，10月份下调了LPR基点。

之前就有人反映了：

广州楼市行情如死猪，你出点政策给它一脚，它就动一动；你不出政策，它就像条死鱼。

现在可以判断，不出政策也是可以慢慢有热度的，比如已经过去的12月份。

只是，这样的热度，远远没有达到要沸腾的节奏。

从该管尽管到该放尽放，无论是限购、限售、限贷，能出台的政策基本已经出台了——

再有任何其他额外的政策，对于市场都是比较边际作用了。

在很多投资领域里，投资者都有一个强趋势，叫做追涨杀跌。

你买的往往是最近赚钱的走强的股票，你卖的往往是亏钱的走势较弱的股票，这是人性骨子里的思维偏差。

人往往会用过去一两年发生什么趋势去预测今后一两年会发生什么趋势。

这虽然不理性，但却又是人根深蒂固的思维方式。

因此现在很多潜在买家，他们都会看看过去楼市三年发生什么趋势，看完都有两个担忧——

一是担心买完房子楼市还会进一步下跌，一是如果真的需要买房又希望楼市真的进一步下跌好用更低的价格买入房子。

我们之前说过，房地产泡沫的形成是一个自我实现的过程：

人们预期价格上涨，其实是因为他们预测了其他人也预期价格上涨，所以就会买入；

如果价格真的涨了，他们对价格上涨的预期就实现了，就会推动价格继续上涨。

其实，房地产危机的化解，也是一个自我实现的过程。

也就是说，等大家都觉得房价不会跌了，市场就真的不会跌了。

大家不知道有没有思考过，政策所说的楼市止跌回稳，这个稳到底是如何定义的？

从表象来看，稳就是指价格要稳定——

实际上，比价格更重要的，其实是预期的稳定和市场的稳定。

很多时候清仓一项资产之所以让人犹豫不决，是因为他们考虑清仓之后的钱再投资啥——

俗称再投资风险。

把房子当成消费品确实解决了很多妄念，这感觉有点像心理账户——

换个角度就好了，一念境转。

可很多人都觉得买套房是刚需，但好像还没有人觉得开一辆法拉利是刚需。

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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！