泰国这个事，最近闹得太大了。
前两天，房产君发了一篇，旅游业退订潮的文章，回顾请戳👉：被王星事件吓到了！我找泰国酒店退订，结果被气死......
出于安全的问题，目前很多人暂缓了泰国的旅游计划。
这一波汹涌的恐慌情绪，对于泰国的支柱“旅游业”，打击无疑是巨大的。
![]()
不过被打击的，或许不止赖以生存的旅游业。
作为房产号，我们还是想聊聊，这些年中国人，跑去泰国买房的那点事。
很多人不知道，其实去泰国买房的中国人很多！
从2018年开始，国内炒房客席卷东南亚的消息就层出不穷，其中泰国就是主要的战地。
由于佣金高，这几年很多中介，都在疯狂推销泰国房产。
泰国房地产资讯中心(REIC)的数据显示，2018-2022年，泰国的外籍买家中，中国客户数量就高居第一。
而这两年，中国买家的占比，也依然居高不下。
比如，2023年，外国人在泰国共购买14449套公寓，其中中国人占到46%。
2024年上半年，泰国也有2872套公寓卖给了中国人，占到了外籍投资者的39.5%，依然是最大的外籍买家群体。
![]()
![]()
靠买房投资暴富？想多了
中国人置业泰国，除了一部分自住，度假，更多的是出于投资的考虑。
但在泰国炒房，真的能挣钱吗？
答案是，很难。
来看一张房价图，按照趋势，房子价格确实是在涨的，但2016年之后，涨幅就很缓慢。
2022年涨幅回升，回到了4.4%，看起来还不错？
但是，如果加上通胀，实际反而是下降了1.5%。
![]()
2024年第二季度，同期上涨1.5%，背后同样是由于通胀，带来的成本增高的原因。
在曼谷购买过多套房子的LILI，就讲告诉我们：“想靠房子买卖挣钱，在泰国根本行不通。”
她本身就有多次置换经验，算上税费等因素，相当于折旧处理了。
靠在泰国投资房产，一夜暴富？想太多了。
另外，很多人别说暴富了，面临的问题是，可能根本卖不出去！
![]()
![]()
![]()
根据法律，泰国楼盘产权结构，51%必须卖给泰国本地人，49%可卖给外国人。
加上，中介卖给你时，很多房子本身购买成本就比本地人高。
转手时，卖给本地人机会很少，只能卖给在泰的外籍人了。
因此，除非是曼谷市中心，很核心的地段，不然脱手难度会很大。
![]()
泰国，租金回报率高？
除此之外，泰国房产吸引中国人购买的另一个原因是，租金回报率高。
很多中介也正是以此为宣传口径：永久产权，成本低，租金回报高。
在部分地区，确实如此。
之前，我们去泰国实地踩过一些曼谷CBD——素坤逸片区，轨道交通沿线的二手公寓。据我们考察：
租金回报率，能达到4-6%，确实属于一个比较高的水平。
![]()
有过多次曼谷置业经验的LILI，也告诉我们，去年她在素坤逸片区的通罗，花了100万买了一套小公寓，实用面积大概40、50平。
交出去运营后，每个月租金可租到6000左右。
一年租期，其中1个月的房租，是给到运营方，支付相关的运营费用。换句话说，一年收租11个月，回报大概是6.6万左右。
每年，大概能得到6个点的回报。
![]()
聊天记录
至于，租客从何而来？
主要是在CBD工作的人，大部分的租客是外籍，也有部分曼谷本地白领。
租客中，日本人、韩国人比例很高。
而中国人，则主要集中在拉玛9（Rama9），也是中国大使馆所在地。
![]()
曼谷三代CBD，图片来源乐居海外房产
此外，LILI也解释到，通罗是曼谷的富人区，相当于广州的“珠江新城”。
物业管理费，非常昂贵。
她一套小公寓，每个月支付的物业管理费，就高达6、7百块！
按照40平来算，每月单平管理费超过15块。
贵过广州很多豪宅，但是呢，服务、设施等，也确实在线。
![]()
当然，这么高的回报，并不是置业泰国，普遍的租金收益。
不同地区，空置率情况，租金差异都蛮大。
而且，能保持出租率的，基本只在首都曼谷比较中心，且交通发达、商业、教育集中的地方。
据透露，像芭提雅、清迈，这些中国人投资者也很多的城市，很多房子空置率都很高。
至于其中一个原因是，在泰国买的房子一般只能做长租。
短租需要拿到相关的资质，因此只能租给上班族，或者外籍集中长期居住。
卖不出去，租不出去，这就很尴尬了。
![]()
曼谷CBD写字楼
![]()
买的人多，但坑也很多
另外，在泰国买房，除非选当地前10的发展商，不然跑路的几率也很大。
LILI告诉我们，她就有朋友，也买了房子，但发展商跑路了，钱都打水漂了。
这样的案例，不在少数。
比如，几年前，芭提雅岛著名的烂尾楼——中天壹号，就坑了大批的中国人。
![]()
同时，中介鱼龙混杂，坑也非常多。
比如，一些房源是被某些机构承包，再加价卖给国人，主打一个信息差。
比如，一些房子用「低成本、高收益」，吸引“捡便宜”的国人，一套房子售价30、40万，宣称有7个点的回报。
结果嘛，很多都是烂在手里。
还有卖别墅的，虽然泰国的法律，不允许外籍自然人购买带土地的物业，只能企业购买，但仍有不少的人会“铤而走险”。
去年就有一个案例，一家中国公司跟泰国公司签订了30年的土地租赁合同，在苏梅岛建了52栋别墅，再卖给外国人，并在没有酒店牌照的情况下经营日租。
结果52栋别墅业主，全部被起诉。
![]()
总之，在泰国买房，有些地方确实可以通过出租，得到不错收益，但被骗的人也很多。
加上，局势的变动，汇率的变动，也会产生极多不确定因素。
除非你真的懂，否则就一句话，能不碰尽量不碰吧。
最后，如果你有其他买房/卖房问题的，欢迎加入我们的群聊，一起畅所欲言。
![]()
或者想一对一聊，也可以扫码找@大嘴。
