后滩再有地标暴雷！中农投大厦20.18亿起拍（微信文章未删减版）

主要观点总结

君康金融广场约25.2亿拍出，后滩商务氛围不足需高强度住宅开发补充人气。位于上海后滩的君康金融广场司法拍卖成交，竞得人为上海君盛通达置业有限公司。环球都会广场3号楼即将进行法拍。后滩的开发历程波折不断，目前商务氛围普通且商业配套不足，计划通过增加住宅开发来补充人气。

君康金融广场因君康人寿暴雷危机后进行司法拍卖，最终以约25.2亿成交，成交单价约4.5万元/平方米。

环球都会广场3号楼将在年末进行法拍，起拍价格约20.18亿，被执行人是神秘买家上海上正实业有限公司。

后滩的开发历程波折不断，商务氛围普通且商业配套不足。早年间商办地块开发不顺，最近规划推出大量新住宅供应以补充人气。

与中农投大厦去年的成交价格相比，此次拍卖的起拍价格偏高，预计第一次拍卖会流拍。

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楼典

2022年，位于后滩的君康金融广场因为君康人寿暴雷危机后，进行了司法拍卖，最终以底价约25.2亿拍出，竞得人为上海君盛通达置业有限公司，成交单价仅约4.5万元/平方米。

两年后的2024年末，后滩再度有一线滨江地标办公暴雷——环球都会广场3号楼即将在年末在阿里资产上进行法拍，起拍价格约20.18亿，共101套不动产总建筑面积约32823.69㎡，以起拍价格计算，单价约6.15万元/平方米

环球都会广场由合景泰富开发，其3号楼在2017年6月被一家神秘公司以7.85万元每平方米单价收购，总交易金额接近26亿元人民币，其后改名为中农投大厦。

而此次拍卖的被执行人上海上正实业有限公司正是这个神秘买家，股权穿透之后为四个自然人，目前陷入了多轮官司之中。

从中农投大厦窗景望出，就是之前暴雷的君康金融广场。

相比于前滩，后滩的经历如同"公主身子，丫鬟命"。

去过后滩站周边的人都能感受到后滩的荒凉，而其实后滩的开发远远早于前滩，后滩的位置其实比前滩更靠近市中心，但它的开发历程其实相当坎坷。

最早，后滩的名称是浦江耀华国际商务区。

2007年，后滩站的上盖地块——环通商业广场就已经出让，但因为一系列的纠纷，该项目至今没有建成。

2011年，是后滩的高光时刻，SK集团2011年8月，韩国SK实业集团以17.527亿元人民币的底价竞得该幅地块，折合楼板价约为1.3万元/㎡，但该项目的开发周期一晃就是10年。

在这个期间，后滩陆陆续续出让了几幅商办地块，但规模都不大。

其中，位置最好的环通、君康、环球都会广场的开发运营都不太顺利，仅有SK大厦、远东宏信和世博耀华的运营步入正轨。

过了一段时间之后，后滩又转变了思路，变成了租赁住宅聚集区，出让了好几幅租赁住宅地块，成为了整个世博前滩区域的企业配套。

去年，后滩又有大动作，位于前滩和后滩站之间的土地新规划公布，大幅度增加了住宅开发体量，共将推出4378套，约438,000平方米的新住宅供应。

后滩新住宅区，位于前滩与后滩已建区域的之间，已经空置超过10年时间。共有8幅地块，占地面积超过40万平方米，其中可开发土地约为20万平方米，地上总开发面积大约是63.6万平方米。

土地指标上，8幅地块中仅有一幅纯商办地块，其他均为商住办和住宅开发，显示出区域人口导入的倾向，户均面积仅有100平米，可增加约一万居住人口。

最后回到中农头大厦。

从大宗交易单价来看，去年世博耀华商务中心的两个小独栋成交价格较高，但因为是一线滨江1万平方米内的小独栋，市场较为稀缺。

而与君康2022年的成交价格比，中农投大厦的6.15万的起拍价格仍然偏高，不出意外，第一次拍卖会流拍。

兜兜转转的波折之后，后滩目前商务氛围普通，人气几乎没有，商业配套也不足，陷入了较为尴尬的境地，亟需明年进行高强度住宅开发补充人气。