深圳楼市，现在500万可以横着走

昨天在后台翻到两个咨询。

一位读者问：南山福田购房，价值500万的小户型，有合适的推荐吗？

另一位读者也是差不多总价预算，想在宝安区找个3房，兼顾自住品质和保值增值的需求，哪些楼盘或者板块合适？

在深圳买房，其实很少有整个小区都值得推荐，最多是等某些小区出现一些比较不错的价格。

不妨换个角度，看看以上两个需求都有哪些选择。

总价500万预算，南山福田区域基本以二手市场为主。

福田区：

分为二十多个小板块，500万的小户型，目前在梅林、新洲上下沙、石厦、皇岗、华强片区、景田等板块都能够挑挑拣拣。

每个板块的情况存在较大差异。

举例来说。

华强北片区，写字楼多，商业性强，住宅密度较高，整体房龄偏老旧，主要是名校资源丰富。成交比较活跃的金茂礼都，04年小区，看最近成交价，32平1房1厅374万左右，40平1房1厅在515-525万左右。

石厦片区，分石厦北和石厦南。

石厦北，带双石厦学区，学校口碑不错，基本都是商品房；而石厦南则学区一般，片区内农民房居多。

景田片区，紧挨着香蜜湖和福田CBD，配套和环境不错，缺点也很明显，就是比较多老小区，以港式塔楼住宅为主，产品品质比较一般。

福田区以金融发展为核心，很多小板块面临的问题是什么呢？是国家的脱虚向实的发展重心，未来增量预期减少，房价天花板相对有限。

南山区：

500万预算，主要看蛇口、中心区、老前海、西丽和科技园那一带。

楼龄太老的就不说了，看几个楼龄相对来说比较新的盘子：

诺德假日花园，09年小区，热门户型66平两房，近期成交价在548万，相比历史最高成交价回调了5成。

大冲新城花园，16年小区，60平两房户型，去年12月份成交了5套，价格从427万到439万不等，之前高峰期是670万左右，两者对比回调了4成。

还有深圳湾片区的刚需上车盘，太古城南区42平1房1厅，去年11月份以519万成交，目前有两套同面积挂盘价在510-516万区间。从资产的角度，这种属于非主流户型，虽然上车门槛低，但并不代表适合所有人。

深圳自住投资买房，选择哪些板块小区更保值增值？

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宝安区500万左右3房，从广义上来说，新房和二手房都有的选。

不过新房市场相对来说，目前这个预算几乎没啥优质的选择，松岗、福永和沙井的新房以300-400万刚需盘为主流；万科未来之光位于尖岗山，周边配套设施相对匮乏，离地铁远，500多万买个3房，未来可能面临一定的流通性风险。

如果考虑周边配套和未来的流通性，年后可以在二手房市场蹲蹲笋盘。

比如碧海板块：

泰华阳光海小区，楼下是11号线碧海湾站，80平3房，近期成交价在580万左右。

幸福珺湾，2017年次新花园小区，近西乡体育中心和碧海湾公园，88平的3房，去年底成交价在570万。

比如西乡板块：

招商果岭，2012年建成，楼龄新，周边配套成熟，72平3房目前成交400万出头，88平3房挂盘价510万。

总的来说，在宝安区买房，越往西边，城市面貌越一般，不确定性也越大。而越靠近宝安中心区，有产业、有学区的次新房，稀缺性往往也越强。

这两年的深圳楼市，选筹变得越来越精细化。

核心在于，城市优质资源更多的往核心位置倾斜，核心位置的楼盘品质又参差不齐。

随着楼市利好政策持续释放，核心资产也经历了一轮深度回调，目前不仅对刚需群体友好，对改善群体同样是倍爱有加，妥妥的黄金置换周期。

有些业主可能是没办法，手上的房子已经非常老了，不怎么值钱，自己的年龄也上来了，抗风险比较弱，想要置换升级，可更多的是有心无力。

就当下而言，但凡经济条件允许，你手上的房子已经属于被分化掉的那部分，或者在接下来的市场很难再有出色表现，那也没什么可留恋的了。

拉长时间周期来看，核心地段的优质楼盘，往往会比老旧片区和老旧房子的涨幅更高。

根据家庭状况和需求，尽快去换一套能够穿越周期、具备增值潜力的优质资产，才能在未来收获美满的人生。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？

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