本文主要介绍了南京的房价现状，包括新房和二手房的成交量以及价格变化。文章分析了南京房价下跌的原因，包括人口竞争力、经济增速放缓、产业中规中矩等问题。同时，文章也介绍了南京的经济发展状况，包括GDP增速、产业状况等。最后，文章指出南京是一座房价透支的城市，其房价远超城市本身的购买力和支撑力。
南京的房价在过去一年中出现了下跌趋势，无论是新房还是二手房。根据数据显示，南京的新房成交量以及价格都在下降，而二手房成交量虽然有所增长，但价格仍然呈现下跌趋势。
南京房价下跌的原因有多方面，包括人口竞争力中规中矩、经济增速放缓、产业中规中矩等。南京的人口增量不够显著，产业表现也中规中矩，无法支撑高房价。
南京作为江苏省的省会城市，经济发展综合实力可圈可点，尤其是在教育方面。但南京在头部强城中略显尴尬，其GDP增速、产业状况等相比其他一线城市有所不足。
南京虽然拥有多个千亿产业，但没有特别能打的产业。相比其他产业强城，南京的产业表现中规中矩。这也是南京无法支撑高房价的根本逻辑。
作者：余飞
01
南京房价，去年跌了20%
在救市托底政策狂轰滥炸之下，南京2024年的二手房成交量，较前一年，有了轻微回升，但新房成交，依旧在下降。
数据显示，南京去年（截至12月27日）的新房成交量33982套，相比于2023年减少了1万多套，降幅23.5%。
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二手房方面，根据我爱我家南京研究院披露的数据显示，去年全年二手住宅成交99409套，与前一年基本持平，略微增长。
来源：我爱我家南京研究院
而房价，则仍在下跌，无论是国家统计局的数据，还是机构的数据，都在佐证。
2024年11月份南京新房同比下跌了7.6%，二手房价格同比下跌7.4%。
我爱我家南京研究院披露，南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们疯狂降价让利的情况下，二手房成交量上涨了不少。其二手房价格，2023年跌破了3万元。2024年均价跌破了2.4万元，至23661元/平方米，跌幅20%。过去两年，南京下辖的各区，房价全线下跌，都进入了深度调整周期。![]()
其中核心区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、六合、溧水，去年年末均价相较于2022年5月份，跌幅都超过了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。此外，从房价变化可以看到，哪怕去年开启新一轮救市的四季度，南京房价依旧没能止跌，六合区的房价在去年四季度跌破了万元，玄武跌破了3万元。
02
南京房价为何跌幅如斯
逻辑并不复杂，既有大环境的客观因素，也有南京自身的主观因素。比如：相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。所谓没有对比，就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年，南京常住人口增加了10.34万人，增量位居内地第11位。在2022年全国人口见顶减少85万的背景下，南京增加了6.77万人，增量位居第14位。2023年南京人口增加了5.59万，增量位居第16位。![]()
房地产之于经济的关系，是后者决定前者，而非前者决定后者。也即经济兴盛下的房地产才会繁荣，才有意义。经济疲软，房地产也不会不好受。逻辑很简单，只有经济增长收入才能增长，大家才有能力买房。如果纯属以来房地产来拉动经济，则是虚假繁荣，一旦遭遇调整，就会被打回原形。
本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市就是例证。南京一季度GDP实际增速只有3.8%，跑输了全国平均增速。而且，这一增速与长沙一起，在26个万亿GDP城市中并列倒数第四。2024上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。2024前三季度，南京增速依旧是4.4%，依旧跑输了全国大盘，增速依旧位列26个万亿GDP城市倒数第四位。
03
南京，一座房价透支的城市
对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。
南京，如果没有深入了解，光凭印象或者网络上的报道，感觉很牛。它是经济第二强省江苏的省会、六朝古都、民国都城，并且是目前唯二用“京”字命名的城市。这个地方，古代被称为金陵、建康、应天，南京这个名称起源于明朝。朱元璋在南京开国，以开封府为北京，应天府为南京。十年后，“北京”开封府被撤销，南京也改为京师。朱棣在靖难之役后，将都城从南京迁往北京，开启天子守国门模式，京师再次成为了南京，形成了一北一南两京。
尽管告别了京师头衔，但南京在南直隶头衔加持下，经济、人口丝毫不弱于北京。到明代中叶，南京城人口120万，成为当时世界上最大的城市。终明一朝，南京一直是南方的政治、经济、文化中心。如今的南京，虽然再也无法与北京争雄，但作为中国内地GDP十强城市，南京的综合实力依旧可圈可点。尤其是教育实力。南京坐拥52所高校，其中34所本科院校。拥有南京大学、东南大学两所985兼211高校。另外还有南京航空航天大学、南京理工大学、河海大学、南京农业大学、中国药科大学、南京师范大学等211大学。在国家公布的第二批“双一流”大学数量排名中，南京位居全国第三，仅次于京沪。
南方周末2024年的一篇文章《南京：直面城市无大厂论》，直指南京的短板。有大厂，就有学历与才华兼备的年轻人集聚。在北京、杭州、深圳，这样的“大厂定律”一直在鲜活上演。然而，拥有五十多所高校、“双一流”大学数量全国第二的南京，却略显尴尬。
文章从人才、营商环境、城市历史、城市地位角度综合分析了南京缺少互联网大厂的原因。并给出了一项建议，鼓励被称为体制之城、公务员之城、国企之城的南京，构造长期主义的营商环境。体制之城、公务员之城、国企之城这些标签加身，让南京获得了一个“长三角小东北”的称号。客观来说，南京在全国可以吊打一大批城市，但在头部强城中，却略显尴尬。我在之前写南京的文章中，用了四个形容南京，“中规中矩”。
产业方面，南京的工业增加值排名在十名开外。2023年规模以上工业营收排名，南京同样在10名开外。根据江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京甚至比不过万亿GDP新秀常州。
比如规模以上企业数量，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据分别是5599个、466个。苏州的市区的工业实力，在各项数据上都位居第一，所以不要再说苏州是因为下辖的县级市强而强，其市区也是江苏第一强。![]()
南京的千亿产业数量不错，有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。
从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。
然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。
在这一产业上的霸主，是深圳。2022年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值25575.79亿元，位居全国第一。其次是苏州，2022年为12727.6亿元。第三是东莞，也在万亿之上。这也是全国仅有的三个拥有万亿产业的城市。
产业第一强城深圳，拥有7个千亿产业，千亿产业数量虽然不是最多，但计算机、通信和其他电子设备制造业超过2.55万亿元。仅这一个产业，就超过了其他城市所有产业之和。
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制图：城市财经；数据：深圳市统计局
苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。
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制图：城市财经；数据：苏州市统计局
东莞5个千亿产业，1个万亿产业。
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制图：城市财经；数据：东莞市统计局
此外南京另一个千亿产业汽车制造业，相比于其他汽车大城，也是不值一提。同样以2021年数据来看，南京位居第15位。第一位的上海，2021年的总产值为7553亿元。
当然，南京的产业不够强，只是相对产业强城而言，对其他大多数城市来说，南京的产业又不可谓不强，比如相较于郑州、长沙、福州、济南、青岛等中心城市而言。
比上不足，比下有余。产业上的中规中矩，决定了经济表现的中规中矩。这是南京无法支撑高房价的根本逻辑。
当然，经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。
所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。
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