增城不语，就是哭

文：千一

增城这两年并不好过。

每次新政救市，增城并不开心，反而感觉被捅刀子。

大家知道，增城最大的优势是不限购+便宜。

但市区解除限购，群众都往荔湾黄埔跑，隔壁东莞也来截胡。

打价格战吧，人市区盘子还占了先机，有新规高使用率产品吸引。

增城这两年又减少卖地了，卖的地又没出来，赶不上新规的躺。

没辙了，房价只能一路滑跪...2万+降到1万+甚至还跌破1字头，还很难卖！

截止2024年底，增城库存量全市最高，255.3万㎡，要卖2年才能清完。

而这两年买增城的，都是拯救增城的勇士，为增城清库存。

增城卖地暂缓，主线清库存

卖地大户增城，近年来，都不卖地了。

2017-2021年，增城卖地有多疯？几乎年年成交总建面都在300万㎡以上，卖地收入能赚个3、400亿。

而2021年市场高潮之后，2022-2024年，增城卖地数量骤减，只有零星2、3宗，还都是兜底才卖出的。

这两年的增城，也由曾经卖地广州NO.1变成了倒数第二。

从巅峰到谷底的感受，唯有增城懂。

为什么增城突然减少卖地呢？

黄埔南沙加大供应抢客，客户被抢走，库存消化慢，开发商不买单。

2022-2023年，增城的库存消化周期都去到2年左右了。

存量房源卖不动，新房出来也是找罪受。

2023年增城卖出的3宗宅地，至今都没入市，大概也是这个原因。

以前市区+近郊限购，供地少，大批新广想上车没机会，只能弯道上车买增城，先留下再说。给增城开发商也留了余粮。

现在市区破除限购，好货还不少，大家抢着挤进市区。

留给增城的蛋糕就越来越少了。

每年有1万多人买增城

不过，虽然这两年卖地变少了，但增城新房销量依旧霸榜全市第一！！

2022年，卖了1.6万套，全市第一

2023年，卖了1.4万套，全市第一

2024年，卖了1.3万套，还是第一

因为增城实在太便宜了！

增城是几个热门置业区里，唯一一个总价门槛压缩到200万以下的区域。

手握100-200万的极庞大刚需群体，进不了市区，只能继续守增城。

而增城，有发展成熟的板块，居住便利度也是能满足的。

这批买入增城的同学，一边用这几年最便宜的价格安了家，但一边，买的是增城的旧产品。

看看这几年增城的成交价：

2021年，买增城，套均价202万。

2022年，买增城，套均价192万。

2023年，买增城，套均价175万。

2024年，买增城，套均价165万。

小面积房源，不用100万就能上车。

现在的增城楼市，相当于超市在低价促销清过期库存。

听起来不好听，但对于普通人来说以低价买到心仪的房子，也是愿意的。

增城买房谨记

近十年，增城的卖地主要集中在：新塘、朱村凤岗、中新、石滩、荔城。

因为集中开发多年，这几个板块，发展到现在，已经是相对成熟的居住区了。

增城大批量的新房供应，也都集中在这些板块。

但，广州中心区上班的同学，石滩、荔城，直接pass。太远，不现实。

这两个板块只适合增城本地同学以及东莞过来的客户。

13号线连接的新塘，21号线串起的中新镇龙、朱村凤岗，才是广州同学可以考虑的区域。

两条地铁沿线，大把楼盘肩并肩等着群众来挑。

（13号线周边新盘 图源房天下）

（21号线沿线新盘 图源房天下）

怎么选？

第一梯队，看新塘。

新塘近天河，挨着黄埔开发区、近东莞，交通通达性好，自身有产业有沉淀，有基础，还是比较靠谱的。

第二梯队，看21号线沿线。

21号线沿线更多承接珠城、天河智慧城、科学城、知识城的外溢。

21号线选盘，记住两点：越近地铁越好，配套越成熟越好。

而21号线一般地铁经过的成熟区域，往往也是人口密集区、配套集中区。

所以越近地铁优势越大。

看二手比较能看出价值差异。

以中新地铁站为例，二手房房价的表现呈现一个很明显特征，越近地铁房价越贵。

在凤岗，也是一样的道理。

虽然大家都在降价，但近地铁的物业更稳当些。

注意，不是所有地铁站都能选，要选择成熟度高的地铁站附近的盘子。

增城是新手上车区，之后是要置换的，要考虑二手买家对成熟度的追求。

比如，中新、坑贝、凤岗，坑贝是万万不能选的。

想想，中新、凤岗开发10多年，才有现在这个成熟度，商业呢还没兑现。

新开发的坑贝，画饼时间更长。只有1、2个楼盘，开发商卖完房就跑，兑现慢。

当然你也可以有另外一种选择，比如说等一等未来的配售型保障房。

以上。