本文主要介绍了保利在琶洲南项目、绢麻厂项目等六大豪宅盘的情况，包括产品定位、规划信息、入市时间和可能的销售价格预测等。同时，也提到了保利珠江印象这一刚需流量盘的相关信息，包括位置、交通、教育配套、产品户型等。
包括琶洲南项目、面粉厂、绢麻厂、鱼珠港等，其中琶洲南项目连片开发，有玻璃幕墙设计；绢麻厂为天字系传统豪宅风；预测面粉厂起步面积200平以上；鱼珠港对标商业大平层。
保利的豪宅盘定位“两王四后”，预计将在2025年对市场产生重要影响，特别是在预算在1000-4000万之间的买家群体中。
这是一个刚需流量盘，位于白鹅潭江景带，有江景小户型推出。项目位置优越，交通便利，教育配套完善。产品将推出建面约69-113㎡的户型，满足不同家庭需求。
地块整体连片开发，提升整盘素质；约88米长的“广州门王”，大面积玻璃幕墙+铝板，排面、颜值拉满；约120-190㎡阳台率20%新规户型、T2全南向纯板楼、层高突破标准、2.5容积率、天字系……满配buff。![]()
据悉，保利琶洲南项目，预计“五一”会出来，首推大地块。![]()
其次，关于保利今年的豪宅盘，除了琶洲南，面粉厂、绢麻厂、鱼珠港等等，我们都扒到了内幕猛料。2025年，保利有6大核心豪宅盘，定位“两王四后”。两王：面粉厂，冼村旧改
四后：绢麻厂，琶洲南三兄弟，鱼珠港，珠江天悦
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其次，在“两王四后”的霸屏下，2025年，预算在1000-4000万的买家，绕不过保利。
01
做什么产品，什么时候入市？
上述6个盘，目前，只有保利珠江天悦在售。
作为广州第二座天悦，热度不用多说。我们拉了一下数据，在总价1000万以上，过去2个多月，珠江天悦网签量排在全市TOP3。
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| 来源：中指院
| 统计时间：2024年11月-2025年1月12日
2025年，白鹅潭进入冲刺阶段，珠江天悦有望继续加热。
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| 保利珠江天悦航拍 @房产封神榜摄
其余几个盘入市时间——
1）绢麻 厂项目后来居上，预计3月底就会出来；
2）琶洲南项目，预计“五一”出来；
3）面粉厂、鱼珠港，时间暂时未知；至于冼村旧改，今年不一定会出来，如果能出来，也是先卖公寓。
各自会做什么产品呢？
1）琶洲南项目，天字系案名已经上报了，等待集团批复，细节开篇已经讲了，这里不再赘述。
2）绢麻厂也是天字系，3月保利会公布案名，目前得到的消息是，不会是天珺天瑞天瓒。
此外，根据扒到的内幕，绢麻厂项目做的传统豪宅风。
大地块，也就是更近珠江的21地块，会做大面积改善，我们估计是约140-220平；小地块，则是会做刚改户型面积，可能是100方起。
第一，绢麻厂，会是面粉厂项目的“下位替代”。目前，面粉厂具体的信息待定，但可信度较高的是，起步面积是200平以上。第二，保利做过调研，绢麻厂项目的客群，是珠江新城、员村的置换客。不过，这个“置换”，不是指“卖一买一”，而是指：家庭结构的置换。比如说，一家人都住在珠城，孩子长大了，要搬出来住，此时绢麻厂“一碗汤”的物理距离，刚好合适。
基于以上原因，因此对绢麻厂的产品大胆预测，不过仅供参考哈，具体的还是以官宣为准。3）面粉厂、冼村旧改，作为保利的两大王炸，信息待定；保利鱼珠港，目前也是披着神秘面纱，但可以确定的是，其是对齐目前我们已知的商业大平层天花板。也可以看个视频，感受一下：
至于大家关注的价格，结合地价以及扒到的料，做以下预测：![]()
除了以上讲到的“两王四后”，今年，保利还有一个刚需流量盘。
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保利珠江印象，位置很好，核心一个点：用刚需的价格，进入豪宅板块，进入白鹅潭江景带。从上图可以看出，保利珠江印象，就在广州幸福湾后面，挨着广船二期、国际医药港、珠江天悦、国际内港湾。
此外，距离在建的10号线东沙站，直线约700米；教育的话，家楼下配建6班幼儿园，社区对面便是配建的24班康有为纪念小学（具体入读政策以当年教育局公布为准）。至于产品的话，将推出建面约69-113㎡户型，能够满足不同家庭需求：
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| 保利珠江印象户型图
另外，对于流量盘，保利在定价方面，一般是很大胆的。可以期待下，这一次，保利会给出什么价格？![]()
| 项目俯瞰效果图
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| 项目建筑效果图
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| 门楼效果图
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| 首层大堂效果图
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