盖棺定论，看清2024年广州楼市的成色

盖棺定论，看清2024年广州楼市的成色

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：广州25年楼市的预期

我们对25年楼市充满期待，广州25年的新房，很大概率会形成一个新的价格体系。

以面粉厂地块为头部的产品，单价在13-15万。然后往外一点的琶洲、员村、车陂，单价在8万左右。往外围走的海珠中西部、荔湾核心区、天河东部、白云南单价5-6万区间。

再往外围的老黄埔、番禺万博，单价在4万左右。

到时候的市场的置换链条会比过去更加清晰。

市区的二手房主要负责刚需和刚改，新房负责改善和豪宅置换。

每到每年新旧交接的时候，都是大家畅想未来和总结过去的时候。

不知道大家对2024年的感受是什么。但我的感觉就是过去一年的时间过得好快，比之前任何一年都要快。

不论2024年的楼市是一帆风顺，每况愈下，还是跌宕起伏，各种喧嚣和争议都随着25年元旦的钟声响起，悄声匿迹，盖棺定论了。

正好这两天的新房和二手房网签成交数据更新了，我们就一起回顾一下过去一年广州楼市的表现。

01

我们先看看广州12月新房和二手房的数据。

广州12月新房网签达到了11170套，创下2024年单月新高。之前最高的网签数据是新政后，金九银十的10月创下的记录，10463套。

伴随着12月的出色成绩，整个24年，广州的新房网签量达最终停留在了72858套。这个数据基本上和过去两年持平。

但24年和23年不同的是，23年是经历过小阳春的火爆后，成交数据在下半年开始枯萎。24年则是年初市场冷淡，在一轮又一轮的刺激下，在最后一个季度成交回暖。

当然，12月这个数据有几个区比较特殊。

增城之所以可以网签3211套，环比大涨141.61%，是因为有碧桂园云顶项目村民安置房的集中网签。另外番禺和南沙也有集中网签。

当然，虽然有集中网签的助攻，但市场的热度和成交都是很旺的。

二手房方面，12月广州二手房网签11654套，相较于于前两个月，二手房成交略有回落，但仍然在10000套荣枯线之上。

连续三个月二手网签超过1万套，这表示广州二手市场逐渐稳定，进入以价换量的新阶段。

新房和二手房的成交量的全面止跌回暖，是价格止跌回稳的必经之路。说明市场至少走在了正确的轨道上。

从10月开始，广州新房网签数据摆脱了下滑的低迷，有的甚至开盘去化100%，楼市出现了久违的“日光盘”。

二手房一些核心区和有学位加持的板块，不仅成交量回暖，价格甚至出现了回调的情况。

我们从库存量上来看，第四季度的回暖，广州的库存压力也得到了缓解。

截至12月末，广州新房去库存周期16个月，比去年年末缩短了0.6个月，比三季度末缩短了3.4个月。

再考虑到今年土拍量相较前几年大幅回落，明年新房的新开工量和供应都是整体在减少的。我们可以说，经过24年最后一个季度的冲刺，广州楼市已经度过了最难的时间段。

02

如果要给过去24年的广州楼市几个关键词，我觉得应该是跌宕起伏。

市场的前两个月，市场仿佛一潭死水，成交量被按在底部，喘不上气。

到了3月常规的楼市旺季，二手房的成交数据开始微微反弹，新房却完全没有起色。5月份，新房二手房的成交双双跌入谷底。

特别是新房成交的低迷，传到到了一级土地市场。开发商对于拿地兴味索然，广州上半年只卖出了2块兜底的宅地，土地出让金不足百亿，创造了十年新低。

接下来在5月底，广州出台了强力的刺激政策。解限购，解限贷，降低首付比例等等措施，让广州楼市在6月份回暖。

但这种回暖只维持了一个月，在7月份又开始回落。甚至说，整个广州楼市在7-9月，是最绝望的三个月。

成交低迷，市场情绪悲观，这种悲观导致业主和开发商都开始互卷价格，市场一读呈现量价齐跌的趋势。

10月广州楼市的一个转折点。国庆前各种政策彻底转向，广州彻底取消限购，股市出现一波行情。

广州长达14年的“限购政策”全部取消，长达20年的买房送户口重启，贷款利率最低出现2字头。这些都成为了足以载入广州楼市史册的政策。

10月份也成了广州楼市明确的底部。至此，市场开始稳步回暖，大家对楼市的情绪也从一味的悲观开始步入观望，甚至开始出现多空之间的分歧。

进入四季度，即使是在楼市的传统淡季，但市场依然保持住了回暖的节奏。不仅仅是很多媒体的摇旗呐喊，相信只要看过房子，都是能感受到售楼部看房的人在变多。

广州毕竟是一个常住人口超过2000万的一线城市，对住房的需求一直存在，广州楼市的韧性还是很足的。

我们从成交结构上来看，广州的新房依然是刚需的天下。

新房总价300万以下的房子，成交套数占比全年成交的54.4%，高于23年的51%。成交均价也从23年的19573元/㎡，下滑到18621元/㎡。

和刚需的增长相反，改善市场是在萎缩的。总价300-500万总价区间的成交16836套，占比25.2%，500-1000万总价区间成交9306套，占比13.9%。

这两个价格段的成交在23年的数据则是25.7%和16.4%。都有不同程度的回落。

说明市场在回落阶段，楼市的需求更多的转向了刚性自住需求。

我们在一线也能非常明显的感受到，很多市区偏向刚需定位的产品，都有非常不错的去化率。也说明市场还处在回暖的初步阶段。

二手方面，成交均价27956元/m²，同比23年下滑约14.3%。这个价格降幅，应该是比大家想象中的要少。毕竟市场上经常有某个楼盘动辄大跌50%、60%的情况。

但实际上，外围区域二手房的价格在去年就已经跌到很深的位置了，今年整体已经趋向稳定。

今年下跌比较狠的，反而是去年跌幅不大的市区好地段的房子。但在回暖的四季度，这类房子也是最先企稳的。

过去一年，我感觉楼市被讨论最多的问题之一，就是房价什么时候能到底。如果以年度来讲，那么我可以很负责的说，24年就是广州楼市的底部了。

2024年结束了。这一年我曾经感到焦急，特别是24年小阳春之后成交趋势开始猛烈下滑，以及5月底新政后，7月份开始的下滑。这种焦虑是对市场走势不确定性的直接感受。

而之后的新政也让我们感受到了操盘手的魄力。我们有幸见证了楼市如此大规模的刺激政策，降税降息也让每一个购房者实实在在享受到了优惠。

得益于此，广州楼市也被不断推动，止住颓势，以一个向上的姿态走完了2024年。

2024年是欲扬先抑的一年，也是充满机会，由低向高，起承转合的一年。

在24年已经买到房子的人，有可能被当做逆行者。但是你要相信一件事情，只有持续成为少数离经叛道的人，才有机会赢。

我相信大家的选择都是正确的，只是市场也需要时间，我们会在相当一段时间内承担很多压力和质疑。

有可能等到明年这个时候再回头看，就会发现一切都是值得的。

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