保险巨头，抄底万达广场

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来源丨财经天下WEEKLY

作者丨陈大壮

2024年，新华保险、阳光保险纷纷接盘万达广场。

新华保险旗下基金更是拿下了9座。

万达并非独一份。

北京中粮·置地广场、世茂珠海巨无霸综合体等众多地产，都曾被各大险企花数十亿元的资金相继购下。

这背后，是保险企业面临投资业绩新挑战下作出的新应对。

抄底万达

坤华基金对外投资的9个项目中，全部是分布在全国各地的万达广场。

坤华基金的背景不简单，该基金于2023年年底成立，新华保险称旨在拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产。

如今一年过去，从资金量和投资数量上，都不难看出新华保险把商业地产视为重要的投资标。

坤华基金投资万达广场情况

该战略背后，与新华保险新掌门人的战略有脱不开的关系。

据公开资料，2023年8月，新华保险原董事长退位，杨玉成补位。

杨玉成，是一位券商老将。接手后，他改革的一个重要关键词就是“强投资”。

2023年底，新华保险宣布出资99.99亿元，与中金资本共同成立不动产私募基金，即坤华基金。

当时，就有市场化私募股权基金人士分析，该基金或将投向一些现金流回报较好的企业，对应的底层资产为不动产。

猜测很快得到印证。2024年，坤华基金频繁接盘万达广场。

4月接盘北京万达广场、6月接盘烟台芝罘万达广场、9月南京、10月成都，然后是晋江、赤峰等地区的万达广场。

2024年夏天，多位从外地赶往北京的个人股东，在新华保险股东会上向管理层问及此事。

杨玉成自信称地产投资的风险对新华保险整体财务影响有限，让投资者不要担心。

万达之外，其他房地产资源也被各大险企相中。

中邮人寿曾斥资近43亿元买下西单大悦城持有的中粮·置地广场项目，中国人寿以39亿元买下了世茂珠海综合体，平安人寿花20亿元收购江门鹤山等三个物流园区……

此外，泰康人寿、建信人寿、海保人寿等公司也频繁加码写字楼、产业园区与养老社区等不动产。

加码不动产，是什么使得险企的投资思路发生了变化？

优质资产

国内投资环境每天都在发生新的变化。保险行业所涉及的固定收益率投资亦是如此。

典型如代表无风险的国债利率的持续走低，令人始料未及。

2014~2018年新华保险的年均总投资收益率为5.64%，而2019~2023年的年均总投资收益率下降到了4.48%。

受低利率环境、权益类资产收益不及预期等多重因素影响，近几年保险公司资金运用收益率持续下行。

当资金运用收益率低于有效保单合同平均预定利率时，会产生利差损。利差损压顶将对保险公司形成经营压力。

保险行业需要不停寻找新的投资渠道和收益来源，因此地产投资被提上议程。

柏文喜表示，在当前投资环境下，优质不动产项目的配置价值逐渐体现。

不动产投资具有较低的风险和较高的收益稳定性，符合险企的投资需求。

与此同时，房地产市场经历了一段时间的调整，一些房企面临资金压力，出售资产的意愿较强，险企可以从中获取更多的投资标的。

萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊补充称，保险公司纷纷购买商业地产，看中了其长期稳定的租金收入，这有益于保险公司现金流管理。

商业地产通常具有较好的增值潜力，尤其是在具有品牌影响力和运营经验的企业手中。

保险公司也可能通过收购房地产项目来获取开发经验，为其未来的房地产开发业务奠定基础。

近年来，国家层面也在不停呼吁保险公司“长钱长投”，鼓励保险业增持上市公司股票、允许保险资金投资公募基础设施证券投资基金等。

这一点还体现在险资举牌上市公司上，2024年全年，共有8家险企合计举牌20次。

综合各方信息可以看到，各险企发挥保险资金耐心资本优势、提升长期收益的趋势已经越发明显了。

多管齐下，保险公司取得效果如何？

房租盈利

险企投资房地产所获收益方式，无非几种：商业体运营收益、出租房地产收益、与房企合作获取投资分成收益等。

据新华保险公司2024年半年报，投资性房地产租金收入为1.67亿元，较2023年同期增长4.4%。

新华保险财报截图

中国平安的房产投资走势同样十分乐观。

2024年上半年，中国平安净利润746.19亿元，其中，投资性房地产租金收入同比增长15.39%。

截至2024年6月末，保险资金投资组合中不动产投资余额为2074.25亿元，在总投资资产中占比4.0%。

该类投资以物权投资为主，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业。

在中期业绩发布会上，中国平安总经理助理兼首席投资官邓斌表示，不动产最坏的时候已经过去，筑底的情况已经形成。

2024年第三季度，中国平安净利润再增长151.3%，面对复杂多变的市场环境，平安保险资金投资组合实现年化综合投资收益率5.0%。

从目前已披露的数据来看，2024年上半年，中国太保投资性房地产租金收入3.46亿元，中国人寿上半年投资性房地产净投资收益为0.57亿元。

多位金融人士认为，未来保险公司购买商业地产的现象很可能会继续增加。

2023年12月，国家金融监督管理总局印发《保险资金运用内部控制应用指引第5号——不动产投资》，要求保险公司开展不动产投资，要关注资产负债错配风险、市场风险等。

柏文喜强调，险企需要对拟投资的地产项目进行全面的风险评估，包括项目的财务状况、市场前景等，确保投资的安全和收益。