九部门力推住房租赁市场

7月18日，住建部、国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知（建房【2017】153号）》（以下简称《通知》），其中提出，当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。

早在2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

可以看出，发展住房租赁市场的文件近年明显增多，且步步升级，此次《通知》也明确提出是为了贯彻进一步落实《意见》。对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅认为《通知》与以往文件的不同之处在于：“新的文件在规范制度方面更加细化，落地方面更有执行性。首先，租赁企业可以获得融资支持，这是一大利好。我们知道目前地产行业债券融资很困难，利率也高，如果获得融资支持，积极性会变高；其次，通过在土地供给中规定住宅面积可以改善有效供给；最后，国字头企业在租赁市场中占主导作用，新规要求政府部门成立租赁交易平台，而相应的服务可以用市场化的手段解决，比如说把国有企业房源委托给租赁企业去解决。”

此次选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

不难发现，这12个城市均为近年房地产市场供需矛盾较为突出的城市，外来人口的进入加剧供需矛盾，进而抬升房价，且外来人口成交占比较高。以南京为例，2016年年末户籍总人口为662.79万，净流入人数为164.2万，尽管2012年至2016年南京净流入人口数量持续走低，但2016年的净流入人口数量仍占常住人口的19.8%，接近五分之一。与此同时，光是去年8月至今，南京房价就上涨3000元/平方米，且据公开资料显示，2016年南京房价仅次于北京、上海、深圳和厦门，排名第五。

令人不解的是，同为供需矛盾尖锐的北京和上海却不在此次试点范围之内。郭毅分析：“之所以北京和上海没有入选，或有两个考虑。一是北京和上海在人口管理思路上有一定的差异，这两个城市都是希望导出人口，即其周边城市的各类租赁和购房政策后续会变化，进而引导人口流出；二是北京和上海城市规模较大，发展租赁市场其实是有很多新动作，类似自持型租赁公寓，只不过政策上没有明确发文而已。”

控制人口红线成为北京和上海不在列的重要原因之一。北京到2020年要控制人口规模达2300万，上海则要在2040年守住2500万的人口红线，而大举发展租赁市场不可忽视的一点是，进一步增大城市对外来人口的吸附能力。

不过，这并不意味着北京和上海完全不发展租赁市场，自去年“限地价、竞自持”政策出台后，北京自持地块明显增多，房企自持热情也在升高，上海今年以来也推出只租不售的自持地块，这些迹象都表明这两个超级大城市也在探索租赁市场，只不过不具有试点城市所获得的优厚政策。

《通知》指出，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

国有企业成租赁市场引领力量，耐人寻味，其背后的原因要从土地源头和贯彻落实两个层面说起。郭毅分析称：“大量的国有企业，包括国字头的房地产企业和工业企业，手中有大量的土地囤积，国有房地产企业的商业办公类地产较多，不少工业企业面临厂房空置或者停滞问题，因此，如何转化和变现诉求是存在的，所以强调国有企业转型。”

犹记得地王之年2016年，光是上半年的地王数量就高达205宗，其中央企和国企占据半壁江山。过去几年，充足的资金和资源使得国企央企掌握了大量土地资源。与此同时，不少城市也在工业用地中规划建造部分租赁房屋，比如深圳，“工改工”城市更新项目已经成为深圳研发用房的主要供应来源，旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，物业类型不会受土地性质影响，产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。

此外，易居研究院研究总监严跃进表示：“国有企业转型是有机会的。通过转型，可以让国有房企获得较大的发展空间，而且部分租赁业务国有资本介入反而可以落实政府政策导向。”

在金融支持上也有新方向，《通知》指出，要加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。

发展租赁市场促使房地产市场回归平稳，是《通知》的目的所在，如果租赁与购买所拥有的权利不存在差异，势必会平抑房价。严跃进表示：“租赁市场的发展会带来很多新的效果，一方面，部分因高房价而难以解决住房的群体可以更好地选择租房，且顾虑较少；另一方面，租赁市场和购房市场的差异会不断缩小，容易制约房价上涨。预计试点范围近期不会扩大，但不排除2018年会有扩大的可能。”

不过，对于发展租赁市场，外界似乎更关心两个落地执行中的问题，一个是能否顺利实现租购并举，一个是实现租购并举后如何保证稀有资源不会遭遇新一轮的抢夺。

对于未来执行中的难点，平安好房研究院首席分析师陆骑麟表示：“难点就是房源的筹措，因为需要大量的资金，并且这些资金会长期占用，并且完全市场化的租赁市场，一旦供应量加大，会影响租金回报，打击资金进入租赁市场的积极性，那么租金价格过高也会和政策出台的初衷相违背。”

郭毅则分析称：“第一个问题是是否能保证长周期地进行，第二个问题是租金比例有哪些条件限制，第三个问题是如何保证租赁产品的品质，能否与购买的房屋达到相当的水平，第四个问题是租赁房源所能享受的公共服务与产权房是否一致。”这都需要考虑到和引导解决。

能否完好实现租购并举还待解，7月17日广州的租购并举新规似乎提供了样本，也被解读为发展租赁市场的新信号。但云房数据研究中心分析师董小萍表达了一些忧虑：“学区房是一个特别的案例。当前来看，以广州为例，人们对入学资源抢夺一直很激烈，一旦放开，竞争会更加激烈，租金会涨。而租金一旦上涨，房价跟着上去这个问题不能不考虑到。”

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