【中金·REITs】公募REITs月报（2025-1）：量价齐升，公募FOF基金24Q4有所减仓

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中金研究

行业近况

截至1月27日，中国公募REITs60只上市标的总市值为1726亿元，中证REITs全收益指数本月上涨6.21%，价格指数上涨5.86%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别+1.17%、+0.17%、-3.09%。

消费REITs领衔，市场量价齐升。1月公募REITs延续普涨行情且涨幅扩大，产权（+9.21%）跑赢经营权（+4.11%），分板块来看为消费+16.38%、产业园+8.78%、保租房+8.40%、仓储物流+6.48%、能源+6.10%、市政环保+3.88%、高速公路+3.31%。市场整体成交活跃度进一步提升，我们测算本月市场日均换手率0.98%，环比提升0.14ppt，剔除本月新发项目后全市场日均成交额为6.52亿元，环比提升27.3%。

市场持续上行后，估值进一步推高。我们统计1月底各板块与十年期国债利差/利差全历史分位数/利差24年至今分位数分别为118bps/45%/10%（市政环保）、531bps/49%/0%（高速公路）、87bps/27%/0%（能源）、321bps/90%/67%（仓储物流）、272bps/80%/36%（产业园）、139bps/30%/7%（保租房）、252bps/0%/0%（消费）。

公募FOF基金24Q4边际减仓REITs。截至24Q4，公募FOF基金持仓REITs规模约为1.095亿元，环比下降6.3%，Top5持仓标的分别为中交、首创水务、普洛斯、东吴苏园、广州广河。有REITs持仓的公募FOF产品数量为43只，环比下降2只。基金公司数量维持在9家，中欧、华夏、汇添富3大基金市占率达93.2%，其中中欧加仓，市占率升至第一，华夏和汇添富减仓。获得边际净买入的REITs主要包括东久、普洛斯、厦门安居、蛇口产园、安徽交控，基本为各子板块内分派率中等或偏高的标的。

对于后续投资与交易的建议。我们认为24年12月初政治局会议后长端利率下行，机构对于25年REITs大类配置需求确有边际提升，近期市场持续上行积累的赚钱效应也吸引了趋势交易资金入场。当前市场流动性限制且估值已有所提升情况下，我们认为后续市场有待进一步分化，交投难度或有增加，建议结合估值水平和项目业绩优化投资组合，注意基本面稳定性不足且高估值标的的回撤风险。详情请参考我们的近期报告《如何看待本轮REITs市场的春季躁动？》和《REITs四季报中的增量信息有哪些？》。

风险

市场情绪波动超预期；项目经营改善不及预期；无风险利率大幅上行。

公募FOF基金REITs持仓情况24Q4更新

图表1：公募FOF基金REITs持仓市值

注：数据截至2024年12月31日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部

图表2：有REITs持仓的公募FOF基金产品数量

注：数据截至2024年12月31日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部

图表3：公募FOF基金REITs持仓规模与市占率-分基金公司

注：数据截至2024年12月31日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部

图表4：公募FOF基金REITs持仓规模与市占率-分标的

注：数据截至2024年12月31日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部

图表5：各基金公司公募FOF产品REITs持仓份额数量变化

注：数据截至2024年12月31日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部

图表6：各REITs标的被公募FOF基金公司持有的份额数量变化

注：数据截至2024年12月31日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部

C-REITs月度市场回顾

图表7：截至1月27日，C-REITs总市值为1726亿元

注：数据截至每月底
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：已上市公募REITs限售解禁情况

注：1）数据截至2025年1月27日；2）蓝色为已解禁份额
资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部

图表9：C-REITs市场1月收益情况

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势

注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2025年1月27日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：C-REITs市场收益波动率

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：C-REITs市场成交额及换手率

注：1）数据截至2025年1月27日；2）换手率基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：C-REITs市场月度大宗交易金额

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部

图表14：1月资金价格有所上升

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：2025年1月底十年期国债利率相对2024年12月底下行3bps

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比

注：数据统计区间为2021年6月至2025年1月
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比

注：1）数据截至2025年1月27日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：C-REITs分派率/IRR与债券到期收益率/股指股息率走势对比

注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按天数年化；2）新上市项目从第一个季报发布日期起纳入计算；3）数据截至2025年1月27日；4）中债IRR数据起始日为2021年8月13日
资料来源：Wind，REITs招募书，中金公司研究部

图表19：经营权REITs利差情况

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：市政环保REITs利差情况

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表21：高速公路REITs利差情况

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表22：能源REITs利差情况

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表23：产权REITs利差情况

注：数据统截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表24：仓储物流REITs利差情况

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表25：产业园REITs利差情况

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表26：保租房REITs利差情况

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表27：消费REITs利差情况

注：数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表28：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）

注：1）数据截至2025年1月27日；2）相关性系数基于日收益率计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表29：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表30：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2025年1月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表31：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2025年1月27日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表32：产权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2025年1月27日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表33：经营权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2025年1月27日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表34：C-REITs 1月交投及估值情况

注：1）数据截至2025年1月27日；2）2025年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；24Q4YTD实际可供分派率基于各REITs2024年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs24Q1至24Q4累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，第一次季报报告期之前产生的可供分配金额未纳入计算）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；3）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；4）NAV均剔除分红

资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部

图表35：部分近期REITs相关政策与动态

注：以上政策及文件依次来源于http://www.scio.gov.cn/live/2025/35277/tw/；https://www.gov.cn/zhengce/202501/content_6996775.htm；https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202501/content_6998239.htm；http://www.csrc.gov.cn/csrc/c106311/c7533169/content.shtml；https://www.gd.gov.cn/xxts/content/post_4658387.html。

资料来源：国务院新闻办公室，中华人民共和国中央人民政府官网，中国证监会，广东省人民政府，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表36：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2025年1月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表37：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：1）数据截至2025年1月31日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表38：美国权益型REITs P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2024年三季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表39：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2024年三季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表40：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2025年1月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表41：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2025年1月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表42：新加坡REITs市场走势

注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2025年1月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表43：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2025年1月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表44：中国香港REITs P/B

注：1）数据截至2025年1月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表45：新加坡REITs P/B

注：1）数据截至2025年1月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表46：美国各板块REITs总回报情况

注：1）2018-2024年数据为年度总回报率，2025年1月数据为月度总回报率；2）数据截至2025年1月31日
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

Source

文章来源

本文摘自：2025年2月6日已经发布的《公募REITs月报（2025-1）：量价齐升，公募FOF基金24Q4有所减仓》

裴佳敏分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

张星星分析员 SAC执证编号：S0080524020008

顾袁璠分析员 SAC执证编号：S0080523080008

谭钦元分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

张宇分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

杨鑫分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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