本文报道了市土发中心主办、市城规公司协办的2025年第一期主题沙龙会议的内容。会议讨论了主城区部分待推地块的产品研讨，并重点讨论了白云衡器厂地块、天河生物药厂地块和芳村客运站地块等三个地块的情况。文章还提到了各个地块的挂牌时间和相关建议。
市土发中心主办、市城规公司协办的主题沙龙，讨论主城区待推地块产品研讨。
会议重点讨论了白云衡器厂地块、天河生物药厂地块和芳村客运站地块的情况，以及它们的挂牌时间和相关建议。
白云衡器厂地块可能过年后会挂牌，拆建进度可能很快；天河生物药厂地块需要解决权属问题，预计会增加一所学校；芳村客运站地块预定保利和颂2.0，预计第二季度挂牌。
这些地块都是市场关注的项目，特别是天河生物药厂地块，被认为是板块的T0项目，网红盘“天瑞”升级版。
好戏，还在加码。
今天，我们参加了市土发中心主办、市城规公司协办的2025年第一期主题沙龙，主要是对今年主城区部分待推地块进行产品研讨。
嗯，这是一次闭门的会议。
现场，国企、民企、港企、跨界选手都来了，终于不再是那几家老面孔，想知道是谁的私聊拆神助手！
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这次重点讨论了3宗地块，包括白云衡器厂地块、天河生物药厂地块、芳村客运站地块。
也是今年比较能打，市场又关注的项目。
天河起步区AT091007、1002地块、荔湾小梅大街地块提及到了挂牌时间。
具体挂牌时间，初步定为：
预计第一季度挂牌：白云衡器厂地块、荔湾小梅大街地块、天河起步区AT091007、1002地块；
预计第二季度挂牌：芳村客运站地块；
预计下半年或年底挂牌：天河生物药厂地块（需要解决地块权属，但地块可能会增加一所学校）；
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接下来，我们挑几个重点地块聊聊。
如无意外，白云衡器厂，应该就是打头阵的大哥了。
会上透露，地块可能过年回来就会挂牌，虽然现在还没拆，但是拆起来会很快。
我们之前也说过，白云衡器厂现状为旧厂，但体量不大，周边总体很成熟，推进难度更低。
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而地块控规方案，有房企建议进行调整，总体方向是增加住宅，减少商业，降容积率，增加可操作空间。
1）配建商业问题，有没有可能减量
现场有企业建议，将地块商业控制在1000-2000方，一层排完，占地块体量3-4%，也就是常规的社区底商。
对比目前方案2.42万平的商办体量，如果能调整，开发商负担会更小。
毕竟，地块附近就有信达金茂广场、广垦天河壹号、VLAB翌方181创意园，并不缺大商业。
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2）地块东侧会有涉及地铁施工的问题，这里主要规划商业
看实拍，地块东侧贴着京溪路站，从现状施工到未来列车运营都有影响，但如果规划商业，一切就水到渠成了。
一是和住宅部分形成缓冲区，二是能为商业导入人流。
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3）地块容积率，有房企建议参考云悦进行下调，还有明确限高
4）学校要和白云区里详谈
再复习下白云衡器厂地块初版方案，现状是3.5容积率，如果下调到2.5，再把商改住，可售货量可能比云悦更多。
最大的悬念，估计就是学校了，除了新建学校这个方向，也有可能协调出周边学校的招生地段。
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生物制药厂地块，是很多人心目中的小甜甜，但挂牌之前，确实要先把问题处理清楚。
1）地块接下来将详细勘探，但应该相对干净，地块已经闲置多年；
2）第二个是周边道路问题，很堵很窄，基本都是小路，开车进出很不方便；
3）权属问题，这个是最主要问题
比如地块北侧，贴着华景新城南区、华景新城大6期，中间是一条单行道，只容许一车通过。
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地块南侧，是南医三院的内科楼和邮通小区，挡住了晨邮路，让地块难以链接中山大道。
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同时，地块现状也不是净地，而是未拆除的旧厂房，部分还在出租状态。
更棘手的是，广州君益和天河生物药厂此前合作了十来年，他们还有纠纷存在。
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总之，天河生物药厂这块地，需要再给点时间。
不过，好酒好菜，也是提前预备着：
1）预计增加一所学校，有企业建议放在地块南边
2）规划容积率3.0，低密度大体量社区
参考数据，地块占地约5.1万平，建面范围约4-6万平，如果按6万平计算，住宅占地约2万平，那就有充足空间留给学校和其他配套。
整体约3.0容积率，和保利天瑞（2.93）差不多，放在华景新城内也有优势。
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更重要的是，天河生物药地块以后将会是板块的T0项目，网红盘“天瑞”升级版。
学铁商全能，有九年制学校，离11号线华景路站约700米，背靠华景新城配套，还不近高速路，甚至华景新城早期住宅已经帮它挡住了噪音。
其次，天河生物药地块的产品一定是迭代版的，不排除有超新规。
对华景新城、汇景新城这些老二手房来说，隔了好几辈，天然就能吸纳周边置换客户。
芳村客运站地块，预计第二季度挂牌，花地湾板块今年又有新星上线。
这块地，你可以理解为，一个更安静、更靠近地铁站和商业的保利和颂。
这块地就在曦府南面，旁边就是坑口地铁站和广百广场，东侧是坑口小学，南面没有高楼遮挡，地块清理难度也不高。
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不确定性，主要是学校。
读坑口小学么？相比花地湾省实，显然不够看；
在地块内新增学校吗？地块占地仅2.3万平，操作空间不大，意味着住宅容积率就要增加。
所以，要看拿地企业怎么和官方协调了。
不过，就整体素质来看，这块地性价比还是很高的。
地块体量不大，对资金占用不会很高；花地湾对刚需刚改的吸引力也经过市场验证，价值度有兜底。
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同时，整个板块目前在售的小户型不多了，正是进场好时机。
主要竞争对手，就是万科朗庭新组团，预计推出74-180平新规户型，优点是对口省实，但离地铁站更远。
浣花路地块由于刚刚改规，时间点上会比较慢。
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可以肯定的是，今年广州土拍市场，将会拿出好货，卖地、入市节奏也会努力提速，吸引大家关注。
年前动作只是开胃菜，年后回来还有更多好戏，如果你还想了解更多内幕，想在今年买房，扫码私聊，提前爆料给你听。
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