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改善商品房门头不如安置房，求业主心理阴影面积

住浙网  · 房地产  · 18 小时前

正文

文/住浙网 王一


近日，西湖区洺川名著的业主爆料，项目计划今年4月20日交付，比合同约定时间提前了。目前还剩两个月，之前业主提出的提升方案是否落实了？于是，小编带着问题，去现场一探究竟。
项目基本情况：
洺川名著位于西湖区双浦板块，项目容积率1.6，规划17幢小高层和洋房，楼层以6-11层为主，可售共479套，有215㎡、155㎡两个户型，均价28200元/㎡。配备中央空调、地暖等设施，装修标准3000元/㎡，目前剩下215㎡40余套未售。
另外项目包含公租房（10%）及自持物业（29%）。

项目鸟瞰图
01


现场直击


先给洺川名著产品下一个定义——“一般”。
项目目前属于待交付状态，单元门和车库单元入口均已锁住，室内无法参观，小编通过大门、外立面、园林及车库进行阐述。
① 大门：与价位更低的璞御栖湖比，存在代际差
大门无特色可言，对比同一板块，价位更低的建杭璞御栖湖，存在代际差。
事实上，建杭璞御栖湖去化一般，启用了分销，只能说洺川名著命好，生在了杭州楼市“疯狂”的年代。
没有特色造型和灯光设计，简易的人行入口，门口没有种植乔木，高度较低。
项目西侧的岸芷汀兰是回迁安置房，大门用了石材干挂，门口还种了乔木，目测更为“豪气”。
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一对比，高下立判。
②、外立面：很“纯粹”的涂料
小编跑盘看过上百个项目，杭州楼市疯狂的2022年，确实有不少涂料盘，不过好歹一楼或二楼是石材干挂，但是洺川名著就很纯粹，从上到下一色的涂料。从现场观察颜色有些许深浅不一。

住浙网摄
另外，一楼的单元入户门狭小，通道较窄，且没有架空层，实在看不出改善品质。有两幢住宅单元门厅要往下走几步台阶，才能进入电梯厅。这在小编跑盘中也是很少遇到的。

入户单元门外围

入户单元门入口
③ 园林：没有堆坡，少有造景，平平无奇
小编观察的是西南角组团，正值冬天，种植的树木基本上已落叶，无法进一步观察。走了一圈没有发现珍贵的树木、没有堆坡造、没有主题架空层。
童玩区主要在室外的十字中轴线上。
④、车库：缺少星空顶，内部电线还未布线完成

业内都说星空顶已是上一个时代的产物，但在洺川名著连灯带都没配置，地下室单元入口，格栅和灯光面积较小，跟同价位的项目相比，相差甚远。

上述图片车库内部

车库入口


02


地块的前世今生

2021年5月杭州首轮集中土拍中，祥生以总价28.23亿元、自持29%、楼面价1.83万元/㎡拿下该地块。同年下半年祥生暴雷，2022年1月17日，祥生将项目公司杭州滨拓51%股权以4.87亿元出售给浙江省旅游投资集团旗下浙旅湛景置业。浙旅接手后，项目更名为“洺川名著”。2022年12月首开，项目售价28200元/㎡，规划两个户型155、215㎡，销售至今。

03


自持部分物业能否享小区配套


①、杭州自持物业政策要求
根据杭州市相关规定，开发商自持的住宅物业需以“只租不售”形式运营，且需与可售住宅统一规划、建设和管理，确保租户与业主享有同等公共配套权益。
②、开发商的承诺与设计
洺川名著的开发商浙旅投（国企）在规划中强调“社区完整性”，自持部分未设置物理隔离，公共区域设计上无差异化处理，体现共享理念。
上述资料来源deepseek


自持部分与可售物业之间的隔离
如果是小区内部资源共享，设置简易的隔离网是否合理？存在一定争论。
另外，自持部分纯纯的“校园宿舍风”，北面是大面积的铁栅栏，南面整齐划一的空调+晾衣架。

北面外立面

南向外立面
04


周边二手房什么价格


项目东侧有两个商品项目，钱江彩虹府均为89方户型，小编咨询了楼下中介，一般成交价在3万/㎡，但彩虹府是全石材干挂，小区物业是钱江物业，口碑尚可。
对面的祥生云浦新语129㎡户型，一般成交价在2.9万/㎡左右，二手房会因楼幢、楼层的不同价格略有差异。

在洺川名著东侧实拍  住浙网 摄
当然，洺川名著项目也有好的一面，算是主城区纯洋房住区，地铁口也不远，项目对面就是幼儿园和小学；双浦也是西湖区唯二可以大面积开发的区域，南侧还有在建的国科大，有想象空间。
不过，需要时间换空间。
回到产品本身，155、215㎡的大户型，总价段要上400-600万，板块中纯改善住区，但拿出这样的品质确实“差强人意”。

END

编辑∣蔡骏
图片来源于网络，如有侵权请联系删除
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