一线城市跌回2016，修复在何时？

一线城市19年走势

1月蝈蝈计划对全国主要区域城市历史走势做个回顾，谈谈未来的走势

首先看一线城市：

从一线城市2006-2024的走势图可以看到一线城市走势经历了四个周期：

周期一：2006年1月-2008年12月，3年年化涨幅20%

上涨阶段：2006年1月至2007年12月，2年涨幅接近100%

下跌阶段：2008年1月至2008年12月，跌幅在15%左右

周期二：2009年1月-2014年12月，6年年化涨幅还是接近20%

上涨阶段1：2009年1月-2011年4月，2年涨幅87%左右

下跌阶段1：2011年4月-2012年2月，1年跌幅5%左右

上涨阶段2：2012年2月-2013年12月：2年涨幅40%左右

下跌阶段2：2013年12月-2014年9月:1年下跌5%左右

周期三：2015年1月-2019年12月，5年年化涨幅10%左右

上涨阶段：2015年1月-2017年3月，2年上涨80%左右

下跌阶段：2017年3月-2019年12月，3年下跌10%左右

周期四：2020年1月-2024年12月，5年年化涨幅-2%左右

上涨阶段：2020年1月-2021年8月，涨幅25%左右，这轮上涨一线出现分化，深圳、上海涨幅30%+，广州20%，北京10%

下跌阶段：2021年8月-2024年12月，跌幅超过20%

从年化收益率来看可以分为三阶段：

2006年-2014年，年化收益率20%，房地产的黄金时代

2014-2019年，年化收益率10%，房地产的白银时代

2019-2024年，年化收益率成为负值，房地产的沉淀时代

一线城市在2021年后出现了第一次真正意义上的回调，原因是：回调的幅度特别大，回调的时间特别长。一线城市历史上的回调基本不会超过1年，幅度也就是10%左右。

可能有人也会说2008年回调也很大，实际上并不大，因为时间太短，很多人还没反应过来就已经过去了，所谓的低价并没有形成充分的换手，是一个虚的价格，没有给人带来真正的痛苦。

这次是大部分人第一次经历房地产市场的风险。

一线城市2025年怎么走

经历了这几年的沉淀，2025年一线楼市会怎么走？

蝈蝈认为最大的可能是：大病初愈，横盘整理

大跌其实和大涨是对应的，都是一种透支，看一线城市过去20年的楼市历史，并不是一路高歌猛进的，每次大涨完，总是要花1年左右的时间横盘整理下，这次大跌后也需要类似的横盘整理。

实际一线城市的横盘整理从2024年10月就开始了。

横盘整理在微观上的表现应该是：超跌修复+补跌共存，2025年不同板块不同产品会回归合理的相互关系，建立新的平衡，然后再出发。

基于这个判断，如果你一定要在2025投资，推荐蝈蝈2024年的选筹逻辑，这个逻辑执行的最佳时间点是10月前，现在也不算晚。

2025年的关键变量

2025年的关键变量是：房贷利率，预期2.5%

楼市量价

2025年的楼市充满希望，值的高度关注。

1、量

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2、价

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