文章主要介绍了华景新城和天河公园板块的二手市场现状以及新生物药厂地块对华景新城板块的影响。华景新城和天河公园虽然有着一定的优势资源，但面临着二手市场不景气的压力，新房的供应或将影响未来的价格体系。同时，文章还回顾了番禺广场和天河北的变化。
华景新城因地铁开通带来便利，但生物药厂地块出让可能对原有户型产品造成冲击。
华景新城和天河公园的二手市场面临价格下行的趋势，部分小区成交量和成交价都有明显下降。
新地块的开发可能带来新的房源和产品竞争，进一步影响现有二手房市场的价格和成交量。
番禺广场和天河北这两个板块也存在相应的变化和变迁，涉及到新项目的推出和发展前景的讨论。
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前阵子的华景新城，有1个好消息，和1个坏消息。
好消息是，地铁总算是开了。
华景路地铁站的开通，让华景新城的业主们坐地铁会稍微没有那么折腾。
不用去到天河公园站。
而且所在的线路，还是广州首条环线11号线。
坏消息是什么？
看似没有新项目的这里，今年（2025年）会有生物药厂地块出让。
虽然对想买华景新城周边的购房者来说，未来多了一个必看选项。
但反过来，对于二手业主们，还真是坏消息一个。
实探生物药厂地块
华景新城为数不多的留白
生物药厂地块在哪？
实打实的华景新城核心位置，距离刚开通的11号线华景路地铁站虽然不算近，但也在可步行范围之内。
周边靠近的，也都是华景新城的其他小区。
尤其是东边，有华景锦苑，更有华景里。
华景里，虽然风光不再，但依然是华景新城的第一档，去年11月底的一套140平的三房单位，依然能够给到72000元/平的价格。
其他小区和它比，还是有差距。
说回华景新城片区，经过这么多年的开发，不同楼龄的建筑群，密密麻麻地填满了这片区域。
但唯独生物药厂地块，从高空往下看，更像是这片区域为数不多的留白。
探叔现场兜了一圈，整个地块目前依然还有不少建筑，也有一些企业在这里面办公。
但确实地块不小，整体的开发难度也不算大，后续的工作，不会很难推进。
和里面的员工聊了一会，对于地块后续要出让的消息，大家也知道的不多。
但他们也清楚，在华景新城这样的地方，这样的半闲置地块，终究是要回到市场，回到它本该属于的位置的。
不过，一些楼栋楼梯口贴的通知，和一些被收回的楼栋，似乎隐晦的说明了地块会有大动作。
就看后续什么时候出让了。
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华景新城的当下：
人口大城，但二手价格持续向下
从生物药厂地块出来，是华景新城更真实的当下。
拥有一众小区：
翠安侬苑、华景里、陶然庭园、芳满庭园、沁馥佳园、逸景里、泽晖苑、翡翠居……
随着片区的持续开发，数以万计的购房者涌进华景新城，“城里”人口暴涨。
时至如今，号称有着10万居住人口，配得上“新城”两字。
人口的暴涨，需要完善的配套，才能够持久。
华景新城整片街区，学校、公交总站、银行、超市等配套一应俱全。
踩盘时，碰上放学时间和老人家的买菜时段。
这里的烟火气和喧闹声，足够浓厚。
但与此同时，随着时间的消逝和市场的变化，华景新城的二手确实不太能打了。
还是华景里，楼市好的时候，二手成交能卖到12万/平。
如今，前面所说的7.2万/平，已经是去年二手成交当中相对高价的了。
更常见的价格，基本是在6.5万/平。
陶然庭苑，2022年10月，一套3房卖到了76698 元/平的价格。
一年后，这个价格变成了60209 元/平。而去年底，同样是三房，54629 元/平。
在中介那房源不少的沁馥佳苑，一年前69423 元/平。
到了去年底，5.5万元/平左右的价格，也能拿下一套三房了。
虽然各大中介门店的挂牌单价，依然不便宜。
相比之下，一二房的成交价格和成交量，反而好一些。
但价格持续往下走，依然还是整个华景新城二手小区残酷的现实。
踩盘时，有旁边的业主好奇我们航拍，闲聊了几句。
他们也很想知道，生物药厂地块的到来，会对于华景新城板块二手的冲击，会有多大？
也能理解。
毕竟，相比华景新城的二手，生物药厂地块的产品开发，在起跑线上就已经拉开了距离。
反过来，会让原有的户型产品，成为了之后的追随者。
要知道，华景新城已经很久没有新房供应了。
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其次，从以往其他板块的情况来看，新房入市后，一旦价格不傲娇。
那么就会在某种程度上，重塑原有的二手价格体系。
到那时候，楼龄久，价格高，户型还不行的产品，终究会被抛弃。
再出手，就更难了。
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天河公园，也有二手危机
华景新城如此，一路之隔的天河公园，虽然腰斩只是个例，但也有这个二手危机。
跑了下天河公园板块，也翻阅了下天河公园去年的二手成交情况。
这里的二手小区，日子也不太好过。
楼龄较长的金兴花园，去年6月3.2万/平的价格就能拿下一套二房。
要知道，这个项目的两房单位22年年底还能卖到接近6万的价格。
比较新的新世界天逸，四房虽然还能卖到11.7万/平的价格，但相比以前的14.5万/平，也有着不少的差距。
其他小区，甚至是最新的臻林，都有过亏本卖房的情况。
当然，现在天河公园的二手价格困境，和华景新城新地块关联不大。
一圈下来，我们依然觉得，天河公园板块，有市中心难得的生态资源，还有不错的区位位置和地铁，居住性没有问题。
二手不抗打，更多的问题还在于板块本身的购买力弱化了，而且产品也不算有多出色。
一旦没有什么超级变量，板块往下走，也很正常。
只不过，随着华景新城新地块的入市，更好的户型产品一来，或许就有不少板块的置换客，或者原本想买天河公园板块的中产者，会等等新项目。
所以啊，对于华景新城二手也好，还是天河公园二手也好，都挺难的。
至少，压力是真的大了。
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