5000亿杭州房企，帅位仓促易主

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记者丨李惠琳 谭璐

编辑丨谭璐

上任第6天，新帅现身。

3月31日，绿城中国召开业绩会，刘成云以新任董事长身份出席。

“深感责任重大。”刘在开场发言中感慨。上周三，他刚接棒张亚东，掌舵这家总资产超5000亿的地产巨头。

约两个小时的业绩会，刘成云鲜少有发言，只在临近结束时，他给出大势判断，称行业已止跌回稳，“中交集团对绿城的支持会越来越强。”

对于这场人事更替，绿城方面回应《21CBR》称，“基于上市公司治理要求，以及公司发展实际，属于正常人事变动。”

仓促交接

绿城这次换帅，很突然。

3月24日一早，绿城刊发一则停牌公告，提示董事辞任及董事会的其他潜在变更，落款人是张亚东。

这也是张掌舵7年来，签发的最后一份公告。他曾说，“绿城是我职业生涯最后一站。”一语成谶。

复牌公告显示，张在3月21日就提交了辞呈。

甚至董事会也有些措手不及。

“由于张先生的辞职，仓促间董事会没有足够时间商讨接任人选，因此公司申请暂停交易，等待尽快召开董事会会议。”绿城在公告中透露。

被选为新任董事长的刘成云，现年56岁，在中交体系工作了34年，2023年升任为中交集团的党委常委、副总经理，任职至今。

从履历来看，刘长期负责战略投资工作，在集团及子公司历任多项投资的负责人，主导过上海振华重工混改、中交地产重组等大项目。

刘成云名义上掌舵绿城，只担任非执行董事，也并未卸任中交集团的职位。

有分析认为，他更多是坐镇和指导，在经营层面的介入，可能不像张亚东那么深。

有接近中交集团的人士提到，绿城换帅，主要是解决中交集团对绿城控股不控权的问题。

截至2024年末，中交集团对绿城的持股比例为28.912%，位居第一大股东。加上刘成云，绿城11位董事会成员中，有4位来自中交体系。张亚东是职业经理人，仅持有少量股权。

来源：中交集团

对于此次换帅，二级市场反应谨慎。3月27日绿城复牌后，股价下跌超过6%。

“行业面临调整，市场处于修复期，绿城一直保持稳健向好之势。”

绿城方面向《21CBR》记者强调，未来绿城将一如既往做“好房子”，提供“好服务”，稳健发展。

突飞猛进

操盘7年，张亚东给绿城带来的最大变化，是突飞猛进的规模。

张亚东是政府官员出身，入职中交集团半年多，即空降至绿城担任一把手。

其管理风格大胆、敢于冒险，一上任就动手，开启一系列精简架构、提高周转、改善投拓的改革。他一度提出，2025年要达到6400亿元的合约销售额。

张亚东

市场变化，打乱了他的节奏，好在一直稳中有进。在市场调整期，他也逆势而上，大手笔拿地。

2018年至2024年，绿城的销售额从1564亿元增至2768亿元，行业排名从第17位升至第3位。尤其是自投项目，去年大幅提升至1718亿元，占比超过六成。

他还完成绿城管理的分拆上市，推动代建业务扩张市场份额，连续六年稳居行业第一‌。

张亚东也获得了千万年薪，2023年他拿到约1217.1万元，与前几年基本持平。

今年，趁着市场回暖，张在年初经营会议上还定下基调：开局就开战、起步就起跑、冲锋就冲刺。

据不完全统计，开年至今，绿城与合作方已在全国豪掷近500亿元拿地，总金额接近去年一半。2月28日这天，就拿下杭州两个板块的“地王”。

眼下，市场前景依然有不确定性，张氏一走，如何控制扩张节奏，对于刘成云为首的团队来说，自然成了新课题。

过去一年，绿城收入上升两成，达1585.46亿元，回款率达104%，维持高位。

只是，利润下降近五成，仅15.96亿元。官方解释，主要是计提资产减值及公平值变动损失，合计49.17亿元。

“计提减值的49亿元，几乎全部来自2021年及之前获取的项目。”

执行总裁耿忠强在业绩会上表示，近年新增项目的利润，均接近两位数；管理层会做实资产、做精存量、做强做优增量。

股东力挺

对于刘成云来说，目前的难题，主要在于高库存和平衡利润。截至去年末，绿城的总存货约2500亿元，约占总资产的一半。

今年，绿城继续把去库存作为重点，主动调整结构，提质增效。

尤其是老盘新做，从营销的单点发力，到以产品获取和客户运营并重的体系突破。

绿城的一二线货值占比达92%，权益比提升至79%。今年，可售货值约2000亿元，预计销售1250亿元，去化率达到62%。

另外，在投资策略方面，新管理层会更加系统和成熟，规避一些过热区块。

“2025年拿地货值大概与去年相当，如果机会好的话，可能会超过去年。”

管理层称，除聚焦一二线、核心城市以外，更加重视对项目自身质地的研判，关注非热点城市优质板块的结构性机会。

过去，绿城逆势而上，有赖于大股东支持。

“中交集团过去10年在战略支撑、品牌声誉、经营管理、融资增信等方面，给绿城中国巨大的支持。”刘成云表示。

2024年，绿城发行境内债券125.3亿元，综合发行利率为3.88%。今年2月，绿城还发行了两笔总计5亿美元的高息债，成为近两年国内首笔中资地产美元债。

耿忠强透露，到3月底，其境内公开债务未到期的还有85亿元，境外部分剩余2.9亿美元未到期。目前，境内外的融资渠道都非常畅通。

如今，刘成云到任，大股东与绿城将在融资、项目获取等方面进行更多协同。

尤其是，当下中交集团旗下的中交地产向轻资产转型，未来集团的地产开发业务，可能更多向绿城倾斜。

今年1月，绿城就与中交集团签订2025年建造框架协议，将在房屋建造、市政道路建设、弱电工程等多个领域合作。

多管齐下，绿城有望稳住局面。

“2025年利润指标仍面临着一定的压力，基本处于底部。”管理层表示。

图片来源：绿城，除标注外

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