2025年真诚的给想在广州买房的朋友5条建议

大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。

也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.

君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，今年我也计划上车买多一套房子，但是买房子这个事情毕竟是大事，动辄几百上千万的投入，我和大家一样也是会很慎重的考虑，当然前面我也写过好几篇我为什么要买房，今天就分享一下我对2025年楼市的判断以及我个人对买房这个事情当下全方位的观点。希望能帮到2025年想在广州买房上车的朋友。如果大家还有个性化的问题也可以加我微信找我咨询或者参加我们每周线下的沙龙活动。

其实这个世界最大的确定就是不确定，没有什么是一层不变的，如果还有10年前甚至5年的前的眼光去看房地产也是不对的，完全都更不上市场了。以前所谓的地段地段地段这个逻辑只能说放在相对的特点的环境下是成立的，以前买那都会涨无非就是涨多涨少，买错了大不了用时间换空间，只是比别人的涨的少一点也就算了。最近这两年听到最多的是腰斩，亏掉首付，查封，法拍等等。

房子不再稀缺，北上广深这些超一线大城市的核心城区供应量也非常巨大，普通家庭第一套房到底该不该买，改善置换家庭到底该不该折腾，富豪到底要不要一掷千金不停的收藏顶级豪宅避险还是该留着足够的现金流等等这些问题我下面分5个方面给大家分享一下我的观点。希望能帮到大家。

第一，我到底该不该买房？

首先不管你是多少预算的，200万也好，2000万也好，你得摸清楚你的真实需求。

如果你现在还一套房子没有，不管你是单身还是已经有家庭了，只要你未来10年都是会留在广州没有太大变化的情况下，现在是非常适合上车的。广州的房子不仅仅是水泥石头，它已经深度的捆绑了户籍，学位资源，交通资源。一套刚需自住的房子，按2025年的情况看，买进去就算跌了一点点也没有关系，本来房子就是商品，商品用了就要贬值，不要拿以前的逻辑套在里面。如果涨了也没有用，你唯一一套自住房，卖了就没地方住了，你的房子涨了别人的房子一样涨了，卖了再买其实花的钱只会更多。置换一般都是向上置换。所以如果你是家庭唯一住房都还没有的，广州现在的贷款利率，房价，得房率，税费政策都是非常友好的。适合上车。

但是如果你的工作不稳定，未来不一定留在广州，或者已经有一套甚至多套住房的，其实就没有必要再买房了，假如你再广州待不了5年以上或者未来有很大概率要离开这个城市的话租房远比买房划算。3.1的利率你随便贷个几百万那每个月的利息钱够你再广州任何片区板块去租房住了。而且这几年大量新房交付，相信我房租也只会跌不会涨。完全没有买房的必要，你买个新房交房要2到3年，办证还要2年左右，到时候还有物业费契税等一大笔开销。等你拿到房子的时候你可能已经离开广州了，这个房子就变成你烫手的山芋了，完全不建议买房。

家里如果房子够多的，已经够住了，甚至住不完那种，也不建议买了，现在的房价情况，未必能帮你把利息钱赚回来。也许钱留着买点黄金什么的回头看2年的房价可能会更合适。当然这个只是我目前的看法，这个东西是动态的，只能边走边看。反正我现在是不太建议投资进场的。

第二，我到底买房的预算是多少？

其实这个问题好像每个人都知道，但是我们接触的几百个客户下来发现，其实很多客户对自己到底该买多少钱的房子或者预算是多少上限和下限去到哪里是模糊的或者说不那么清楚的。

我们接触过上市公司的老板收入每年都在增长，买了一堆房子，最后一套都不满意，应为买的那些房子的品质跟不上客户自己赚钱的速度，买的时候看的挺好，交房的时候就觉得不香了。这损耗得多大啊。也有见过很多业主这两年应为各方面的原因收入急剧下降，导致月供还不上，需要卖房甚至做了二押最后被法拍的例子。而且真的不在少数。

所以真的希望大家对于买房预算这个事情，真的要足够的了解自己，了解自己的收入情况，一定再做决策前想清楚想明白未来5年的收入最好结果是什么，最坏结果是什么，最大概率发生的结果是什么。

不管是增长预期还是降低预期都要做好5年规划，千万不要被去到售楼处看到好看的房子就心动上头头脑发热就干了，签字之前你是爷，签完之后银行就是爷了。

我给大家的意见就是不管你收入多少你的房贷支出只能占到你家庭总收入的一半，并且你最好要有5年的房贷加生活开销的总支出的存款才是绝对安全的，就算没有5年3年是极限了，如果只留2年或者1年的话那就是带着全家再冒险。比如500万的房子，首付100万，按揭400万30年，等额本息算下来每个月还17000，如果家庭开销支出每个月是1万的话总开销就是27000，27000*12=324000，如果你有32400*5的话你完全都不怕，如果只有32400*3的话其实相对也是安全的，就算有一点突发情况家里也是可以抗的过去的。但是如果你只有1年2年的话，那么万一家庭出现个什么突发意外的话，真的会很难很难。所以希望大家理性用杠杆，买房之前一定要把自己的预算搞清楚。 

第三，到底什么样的房子适合我？

我认为应该是优先交通和教育，其他的都可以将就。现在市场上各大开发商为了卖房确实是始出了洪荒之力，一个300万级别的刚需住宅的建筑标准已经超过以前的豪宅的了，比如现在新款小区都会有会所，都会有地上地下双大堂，都是星空停车场，停车给你仪式感满满。越是难卖的地方这些方面开发商越是舍得花钱，不然房子卖不掉。

有时候大家去到售楼处看完样板间瞬间就上头了，实际上也许根本这个楼盘就不适合你，我认为不一定要追求什么百分百得房率，只要你要3房或者4房能买到就行了。

最主要的是交通一定要离自己上班工作近，相信我，有路上来回折腾的这2个小时，省下来比什么园林，户型，品质带给你的幸福感都强。而且这两个小时用好了可以产生更大的作用，我拿来做副业搞钱，我拿来陪孩子，亲子时光它不香吗。

其次就是教育，我详细这两年还在硬着头皮上车的很多朋友都是考虑小孩读书的，首选确定性强的楼盘，二手的话首先百分百能读的，那种暴雷的小学远离，花大价钱买个学位壳，最后不能读。几百万打水漂。新房的话建议买楼盘自己配建的那种，如果是没有建学校宣传可以读哪里哪里的，相信我，未来真的55开，读的了读不了都很正常，如果是奔着读书去的，最后读不了那真的凉凉了，所以建议优先选择楼盘自己有建学校的。另外就算你不用学校，但是有的话也比没有强，就像电视机一样，你家可以不用但是不能没有。未来二手学位也是这个房子价值的基石之一。

另外还有个就是房间数的选择，当下可能用不了那么多，但是我的建议是能买4房不买3房，能买3房不要2房。还是那句话未来可以不用但是不能没有。尽量一步到位，因为换一次房真的摩擦成本太高了，住不到10年以上的房子换房搞不好都是赔钱的。在这方面选择眼光要放长远一点。

第四，今年该不该置换？

我认为不管是今年还是未来的任何时候，置换这个需求是实际存在的，其实也只是另外一个维度的刚需而已。

每个人每个家庭其实情况都不一样，有人是因为交通问题需要置换，有人是因为学校问题需要置换，也有人是因为房间数问题需要置换，等等。

大家最关心的无非就是该不该在当下这个时候去卖，又该不该在当下这个时候去买。我认为只要你的需求是真实存在的，只要你有足够的能力去置换我认为任何时候都是合适的。

这里有感性和理性两个逻辑。

感性的想，人生在世不过短短30000天，过一天少一天，早买早享受，勇敢的人先享受世界。有钱不花比没钱花更可怜，世界最惨的事情就是人在天堂钱在银行等等这些自己给自己洗脑说服自己的逻辑是完整的且一套一套的，我也是这么告诉自己的。

理性的想，现在房价下跌或者横盘，你卖的时候难但是你买的时候是舒服的，房价上涨的时候是买不到好房子的，焦虑紧张。你卖的房子一定是比你买的房子差的，因为你是向上置换，便宜买便宜买。你的房子出手的折损一定是比你要买进的房子折损低的。真的牛市的时候你卖出之后也许稍微等等你的货币购买力就下降了。所以我认为现在置换是非常合适的。

第五，手上现金到底是该再买一套还是还房贷？

现在新增房贷是3.出头一点点，但是以前的旧房贷基本都是再4左右，现在银行的理财大家也都看到了，基本保本的都跌到定存一个水平了。

房贷再怎么跌都是比你能买到的理财高的，存钱你是亏钱的。而且大部分的高收益理财也基本宣告了大部分都是你想要的是利息人家想要的是你的本金。

房价这几年看基本上是看不到快速上涨的可能的，并且你如果本身就有房贷的情况下，你还去新增房贷的话实际上你买进的是房子也可以说是新增了一笔负债。

中短期看未必能跑赢房贷，所以我的建议是如果有闲钱，又有房贷的情况下最适合家庭的理财就是还房贷，没有之一。未来也不是拼谁的房子多，最多比的是谁家的房子大谁家的房子品质高地段好学位好。

多套一般的不如一套最好的，住不完用不上的房子买进来是一种资源浪费，我认为目前这个阶段适合做减法不是加法。

另外提一嘴，千万千万不要把自己的唯一住房拿去抵押创业或者投资。基本最后的结果都是凉凉。看的太多了。

以上就是我对今年想上车卖房的朋友几点建议，如果大家还有个性化的问题需要咨询的可以扫码加我微信参加周末的线下沙龙活动也可以进我们粉丝群。

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