深圳着急了，大拆迁，遥传3月全面解限购。。

城市排行榜系列

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一个想和大家一起慢慢变富的家伙。

武汉不服，凑7个公司，要对标杭州六小龙

2024年，有一座城市的楼市最先企稳，全国各地的投资客们，蜂拥而至。

甚至过年后，地方操盘手甚至亲自喊话，说要推动房地产投资尽快恢复增长。

哪怕是杭州六小龙话题爆火，都能扯到它的身上，要追赶这座城的身影。

它是，深圳。

深圳楼市，本就是东大所有城市里，最敏感的市场。

只要有一点风吹草动，价格就容易大涨。

不仅是本地的购买力，周围东莞、惠州的购买力，甚至全国的购买力，都会快速涌入。

因为深圳，人多地少，面积只有2000平方公里。

全国主要城市里，几乎是最小的一个。

另外一个奇葩，就是旁边的香港。

这两个地方不仅面积小，而且大部分地区不是平原，能够盖房子的土地不多。 

本身的盘子小，人口有超级多，供需不平衡，才容易操控价格，也更容易大涨。

加上香港的治理模式，全世界头部城市里，香港房价长期“遥遥领先”。

市中心的房价，每平米3万美金，接近20万/平。

而深圳排名第8-第10，市中心每平米1.5万美金，接近10万/平。

深圳楼市，2000年之后，一口气连涨20年。

甚至在2021年这个特殊节点，依然有一波涨幅，房价干到8万/平。

2020-2021年，在口罩期间，四个一线城市里，只有上海和深圳，又涨了一波，走出独立行情。

随后，深圳被锤，甚至深圳的操盘手，带队去长沙取经，如何控制房价。

之后三年，全国表现都不好，深圳利润回吐30%左右。

价格已经很难继续降低，操盘手和整个金融系统，也都不愿继续下降，于是反向操作开始。

进入2024年，深圳成交量快速回稳，价格开始回升，许多投资客又准备入场。

二手房交易量，深圳已经创了过去4年新高，甚至比2021年还高。

具体到月份来看，新房和二手房成交量，前9个月表现并不理想。

但926新政之后，深圳取消限售，首付比例只有15%，把很大一块区域，全部放出来，接受全国的资金，支援深圳。

利率更是下降到3%左右，是巨大的让利。

这一系列操作，彻底点燃市场，新房交易量翻4倍，二手房价交易量翻2倍。 

有吸引到深圳本地人么？

没多少。

绝大部分，都是从外地杀入深圳，外地人对深圳一直充满信仰，而本地人普遍比较怀疑。

这一点和杭州非常像。

杭州也是926 新政之后，楼市非常火爆，大量长三角的有钱人冲进来买房。

84%的而二手房，都是外地人买地。

杭州本地人无动于衷，外地人已买疯。。

深圳、杭州等头部楼市的楼市，自带非常强的金融属性，是接近1亿人的信仰，更是有钱人的资金归宿。

很多浙江小老板，赚钱之后就喜欢买房，尤其喜欢去省会杭州买。

可以享受到更好的教育医疗资源，也可以在亲戚朋友面前吹牛。

说自己在省会有几套房子，非常有面。

而深圳，则是珠三角的共识，甚至是全国有钱人的共识。

都知道，只要政策刺激后，一线城市领涨。

而深圳，又是一线中的一线。 

整个2024年，深圳楼市的去化周期一路下降，从最高26个月下降到9个月。

已经进入极其健康的区间。

而很多房东见状，也开始涨价。

9月份的时候，60%的楼盘都在降价，而到现在，只有45%在降价。

说明926新政的作用，立竿见影。

操盘手，对目前的状态，满意了么？

并没有。

因为一线城市+强二线城市，价格和成交量，都稳住了，但整个经济体的其他城市，并没有稳住。

力度，需要继续。

于是，传出小作文，预计2025年3月份，公司高管们，会把深圳全部放开，把上海外环放开。

要用强势的龙头，带动整体龙的身体，完成反弹和腾飞。

2025年，深圳楼市会供不应求。

为什么会有这个结论？

因为最近几年，深圳的土地出让数量，在快速下降。 

2020年时，深圳住宅土拍数量达到峰值，接近40块地。

但2023年，深圳只卖了14块地，2024年更是只有6块地。

而销售面积，却是住宅出让面积的数倍。

考虑到土地开放1-2年的时间差，2025年，深圳的新房供应会大大减少。

只看2025年1季度的数据：

一季度商品房预计供应89.1万平方米、8786套，较去年同期减少约29%。

其中住宅58.6万平方米，6130套涉及18个新盘。

与2024年一季度入市盘数相当，但在供应面积上下降了约45%，套数大幅减少5188套。

深圳的新房供应在减少，那存量房能否满足居民需求？

答案是根本不能。

因为深圳，大部分房产都是城中村，占据大量的土地，城市扩容很难继续。

2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个。

城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米；

占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

对比一下上海，发现深圳的土地结构非常特殊。

总结为一句话：

土地少，住宅用地也少。

上海有2500万人，建成区面积有1200平方公里，大概0.5平方公里/万人.

而深圳有1800万人，建成区面积有960平方公里，大概0.53平方公里/万人.

如果只看建成区面积，深圳应该比上海人住得更舒服才对。

但再看各个城市的人均住房面积，发现深圳直接倒数第一。

深圳只有21.5平，上海则有32平，足足高50%。

而且二者的容积率完全不一样。

上海容积率平均只有2，但深圳直接干到3.5。

人均建成区面积高，而且容积率高，结果深圳居住面积少，这是为啥？

1，上海经济腹地大，有大量的农村和小城镇

根据统计结果，上海城镇村及工矿用地2894平方公里；

其中城市用地1194平方公里，占比40%；

建制镇用地1005平方公里，占比34%；

村庄用地673平方公里，占23.276%。

而深圳，城镇村及工矿用地924平方公里，其中城市用地918平方公里，占99.43%。

剩下的农村和建制镇，占比0.5%。

所以上面统计的建成区面积，只是城市面积，并不准确。

上海有很多土地在农村，从而人均居住面积被拉高。

2，深圳以前住宅用地供应很少

深圳建筑面积里面，有很大的比例不是居住用地，而是商服用地，产业用地，民生设施用地。

根据住建部发布的《2019年城市建设统计年鉴》数据：

2019年，深圳存量的居住用地占建设用地的比例仅为22.6%。

是全国唯一一个低于25%的城市。

尤其是2020年之前，每年新增的居住用地比例，长期低于20%。

直到2021年后，深圳开始回头，提出口号：

确保至2035年，全市常住人口人均住房面积，达到40平方米以上；

年度居住用地供应量，原则上，不低于建设用地供应总量的30%。

深圳供地重回2015，罚没收入全国最低。。

虽然后续几年，居住用地比例确实有所提高，但是深圳这几年的大趋势，是减少土地供应。

所以到最后，靠新增土地还是很难缓解人地矛盾。

深圳想要增加居住面积，更好的办法是拆迁。

直接把城中村里面的老破小拆掉，变成容积率更高的大高层。

一方面增加房屋供给，一方面也定向为楼市注入购买力。

自2024年开始，深圳就准备增加烈度。

准备整治55平方公里的城中村。

 其中，宝安、龙岗、龙华三个地方，城中村分布最集中。

几乎占到全市的75%。

计划的拆迁力度也最大。

房地产+拆迁，将是深圳2024年的主旋律。

因为2025年的十四五规划里面，深圳对自己的要求是：

GDP达到4万亿。

但2024年，深圳GDP只有3.68万亿。

想要完成目标，增速需要达到8%左右，而2024年的增速只有5.8%。

外贸方面，深圳进出口增速已经非常高，达到15%。

但固定资产投资方面，深圳拉垮。

前两年接近8-10%的增速，2024年直接暴跌到2.4%。

里面很重要的一点，就是房地产开发投资。

2024年1到11月，深圳房地产开发投资同比下滑了12.5%。

而房地产占深圳GDP的7.4%，是很重要的一项。

这一点，珠三角的情况非常类似。

2024年，广东房地产投资下滑了18.2%。

广东今年的增速不好，很大程度就是因为房地产。

而对比长三角，江苏只下滑10.3%，浙江下滑8.7%，上海甚至还增长2.8%。

怪不得，深圳2025年一开年，就提出要尽快恢复房地产投资。

深圳操盘手，要的是房地产投资上涨；

普通人和开发商要的是，深圳房价上涨。

如果深圳的房价不上涨，继续下跌、或继续横盘，成交量不会持续，房地产的投资就不可能回升。

当深圳操盘手，开年第一个会，喊出2025要回升，基本就是打明牌了。

本来想以普通城市的身份，和你们相处、等你们上车，结果换来的却是疏远，现在，不装了，摊牌了。

深圳要房地产回升的口号，需要你的相信么？

不需要。

Deepseek对深圳的评价是：

深圳不相信眼泪，只吞噬懦夫，奖励赌徒。

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