没想好标题（微信文章未删减版）

主要观点总结

本文主要讨论了超新规户型、阳台率、容积率等话题，涉及市场关注度、政策影响、改善需求等方面。

会上提到超新规户型收紧，严格控制阳台率，但市场对新规户型的新房关注度较高，如南沙招商横沥的阳台率和价格策略受到市场欢迎。

超新规的户型出台是对冲地价回调的一个政策，旨在吸引企业投资。同时，产品升级不仅仅是超新规户型，还包括更低的容积率，符合释放刚性和改善性住房需求。

改善需求是楼市的增量，核心需求是更大的面积、更好的居住体验等。购买动机需要让人产生价格和户型冲动。

新供应严格控制阳台率20%，但总体上，新地块的阳台率还是比市面上存量和二手的使用率高。这也符合天花板会议提到的释放刚性和改善性住房需求的方向。

超新规的户型和较低的容积率等政策使得一手房市场与二手房市场存在竞争，尤其是在定价权方面。产品升级需要吸引企业投资，同时也要考虑与存量市场的竞争和影响。

1)这两天，我们说了超新规户型收紧的事，事实上也确实如此。

会上还提及了南沙，放开阳台率30%的事情，用词也比较激烈。

通报批评。

今后新供应严格控制阳台率20%。

除了非常核心的，如面粉厂类似总价高，地价贵的项目之外，不会再安排阳台率30%的超新规户型。

2）但是，话说回来，今年这一波超新规的户型，确实让市场对新房有了更高的关注度。

比如，南沙招商横沥阳台率25%+露台40%，开样板间后现场确实挤爆了。

目前输出的价格，也比较给力。

82方220-230为主，110方280-290为主，125方380-440为主。

不仅如此，白云怡新路云悦阳台率25%首推的3的栋，也基本清盘了。

现在1栋也陆续顺销，我们有一组客户认筹后，一直没等到合适的单位释放。这说明，超新规的政策，市场是非常关注和欢迎的。

这说明，这个政策买家还是很欢迎的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其一，这是给实惠。

大家都想同样的价格，买到更大，更好，更顶，更少公摊，甚至赠送面积多的房子。

其二，可以和二手抢客户，抢定价权。

广州楼市，二手一直是超过新房的。11月，全市一手住宅网签8304套，二手1.3万套。10月也是二手强得飞起。

而这两年二手的超跌，反过来也会对一手的定价有压制。

如果没有产品升级，没有学位升级，没有配套升级，一手出货情况会更难，开发商拿地，土地出让也更难。

3)说实话，可能很多人不知道，超新规的户型的出台，还有一个背景，就是对冲地价回调。

这两年，市场价格在调整，地价也在调整。

这个不用我说了，你看看番禺广场，路劲美的拿地2.4，绿城拿地成本1.7，这才不到一年。

而超新规户型，可以对冲地价，吸引企业投资。要么降地价，要么给高赠送率，不能既要又要，要不然，市场又会没什么声量。

4)接下来改善需求是楼市的增量，这个应该是共识。

而改善，核心需求就是更大的面积，更好的居住体验，更牛*的圈层，更好的学校，关键是更好的价格。核心就是，购买动机，你得让人上头。你得冲动。价格冲动，户型冲动。

5)其实，产品升级，不仅仅是超新规户型。还有更低的容积率。比如，做别墅，联排，独栋。

天河金融城隔壁的马鞍山地块调规，直接调成了0.8。

这个可以联排，或者独栋了。此外，世界大观四期，也有考虑把容积率调成1以下。

6）当然，任何事情都有好有坏。

比如，超新规户型，背刺二手，背刺存量的开发商，开发商担心今年是划算，明年是站岗，等等。

不过，总体来说，就算是新地块阳台率20%，也比市面上存量和二手的使用率高出不少。‍‍‍‍‍

但是，总体来看，无论是超新规的户型，还是容积率低于1，都符合天花板会议提到的充分释放刚性和改善性住房的需求。

毕竟谁都喜欢，更大，更好的。