琶洲豪宅保利天悦已经跌了百分之30，今年琶洲新房还值不值得买

大家好，我是何君，一个做了10几年电商，买过10几套房子，靠买的早运气好在房子里面总体还是赚钱的房产博主，也是一个在21年之后买过房亏过钱感受到房地产已经完全变了的楼市真实买家。本着不傻空不傻多，主打真诚，专业，高效，给大家每天用文字分享房产观点。

也是一个和大家一样2025年准备买房的购房者，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.

君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，今天继续聊聊保利在广州主城区核心区的新盘保利天奕，这个琶洲南的项目最近热度非常高，售楼处都没有做出来，一个临时展厅都吸引了超级多的客户。琶洲两个字是真的好使，不过也正常，整个广州虽然新房很多，但是真正好地段好品质大规模的项目其实真的不多。加上预计不高的价格所以热度超高。算是2025年为数不多能让我认真研究的新盘之一。

截止发稿前这个项目除了售价外的所有信息都已经是齐全了，我们前面也写了不少关于这个项目的报导，接下来还是会持续的报道这个项目。大家可以关注一下我的账号。另外在提醒一下大家，保利天弈目前还没有开正式销售中心，也没有样板间。目前市场上不管是保利销售还是中介渠道所有邀约都是在做锁客动作。这批客人开盘是0优惠的炮灰，考虑这个项目的朋友可以先不着急等样板间做出来之后分销渠道上线之后再约我们去现场了解。可以额外多拿折扣和福利。具体情况可以扫码私信我或者进我们的保利天奕购房群。

说实话，广州楼市过完年之后我觉得是不怎么样的，甚至还不如过年前去年年底的时候，就像现在的天气一样没有什么小阳春，感受到的都是倒春寒。一手房你是看不出真实数据的，卖了多少，多少钱卖的，其实都是开发商做的动作。刚刚开年才3月份，好卖不好卖开发商都是不会降价的。所以看一手房属实看不大出市场真实情况。但是二手房我很严肃的告诉到家，不乐观非常不乐观。基本上百分之90的小区都属于有价无市状态。什么还有百分之10是涨价？肯定不是啦，剩下的百分之10属于无价无市状态。要卖出去就得大降价。超越底价那种，你们可以看看贝壳今年1，2月份牛奶厂，广钢这些地方的成交价就知道了。金域曦府挂牌都全部来到4万多了。这个当时卖的时候比城光卖的还贵，5.5-6.3左右卖的一手。

我自己的二手房也是突破小区最低价成交的，你但凡想卖个挂牌平均价卖出去，相信我你的房子问都没人问。这就是二手房的现状。别管你是南沙增城100来万的房子还是珠江新城几千万的房子。二手房不好卖完全不好卖，我觉得最大的问题就是被广州的这些一手房彻底封印了。除了天量的一手房供应外，产品力上面属于断层的领先完全对二手房是一种踩踏。我相信现在出来看房买房的群体首先要问的都是得房率多少，是不是新规户型。所以如果还有人和你们大谈特谈二手老房子投资逻辑的，我认为按目前的市场形势看，属于完全胡说八道。当然如果你喜欢听那不关我事。

今天的主题是琶洲，说白了就是最近超热门的保利天弈，虽然连售楼处都还没做出来，更别提样板间了，但是开发商和中介友商都迫不及待的想割了，哈喇子都留一地了，所以每到周末各种项目民间沙龙都出来了，这分析那分析的，难道还会给你分析叫你不买吗，神逻辑。虽然我也很想割，但是时机还没到，割不了你着急也没用啊。哈哈哈，所以相信我，你花半天时间去参加各种新房推荐会沙龙不如认认真真的看我文章多看几遍。

其实来来回回现在能看的东西就那些图，我一个月前公众号和朋友圈都发过了，今天这篇文章我继续在给大家发一下。

我相信你去到任何民间的活动现场他们电视展示出的PPT还不一定有我这里素材这么全呢。并且我早在2个月前我就去项目实地考察过。我相信到现在最少还有百分之80的友商应该没有去过项目实地。

现在还可以确定就是这个项目走的是改善路线，什么叫改善，就是最小还没低于100方一下的刚需小户型，最大没有超过200多方的豪宅面积。就在120-190之间。妥妥的中产面积段。所以这个楼盘不是豪宅不是豪宅不是豪宅，重要的事情说3遍。下面是户型图。

现在这些项目几乎除了价格之外的所有数据都被扒的连底裤都不剩了，就差最后进去感受一下2025年的保利标准和价格。其他没啥了。在这里我还是拉一波广告先吧，如果你真的认真重点考虑这个保利天弈项目你可以扫码加一下我微信或者进我们的项目购房群，有新的消息我们会在群里分享给大家，另外按我们的经验项目首开是不会上线分销的，也更不会有什么优惠，说白了大家自己把头洗干净了抢着去买那为什么要给你福利呢，如果不着急的可以和我们一起等一等，我们是一定可以帮你争取到比你自己冲去更多福利的，如果没有你来骂我。

我昨天有客户看琶洲的楼盘，我也顺便跟着看房团去转了一圈，琶洲南TOD，琶洲樾华越，我都去转了一下，可能是豪宅的原因吧，华樾好像全场就是我们一台客，琶洲南人也不算多。我了解了一下价格，琶洲南价格还是没变，12-14万的价格区间，琶洲樾华樾要卖到12-15万，关键还都是大户型。属实是不便宜。我有个逻辑不知道对不对，21年广州楼市最顶峰价格到现在2025年3月份说广州房价下跌或者回调了百分之30，应该没什么人反对吧，我都不说百分之20或者腰斩这种极端情况，就普遍是这样。不管是21年22年买的是一手房还是二手房，只要是哪个节点交易的房子放在现在看亏浮亏百分之20-30是正常的，当然有些夸张的腰斩也是有的那种我们就不讨论了。大家如果没有没意见的话那么现在如果那些一手尾货或者首发定价还是按照3年前的行情定价的话，那合不合理？开发商是几个意思？敢不敢买？你们有没有人能告诉我的，可以评论区打出来。

当然我相信保利天弈之所以有这么高的热度和保利这两年接地气的定价以及保利一直给市场释放出的信号不无关系。基本每一块地都是走性价比路线。这个也不是我说的，都是圈内公认的。我觉得在这个市场环境下这个销售策略是对的，我现在最烦那种卖不动还死贵死扛的楼盘，宁愿亏利息都不愿让利给消费者，这是什么心态。

当然琶洲这么火这几年属于广州最火的区域之一，还是有个超级明星楼盘效应，就是保利天悦。如果放在3年前，这个楼盘已经是我们很多普通人的终极目标，买房终点站了，但是现在你们有没有发现，它也没有那么香了。

这个楼盘成交最多的就是140和190 的这两个小户型，其他那些大面积的都是偶尔成交，一年成交不了几套。这两个小户型的价格对比高峰期肯定是跌很多很多了。真实能卖出的价格我也不好预测，反正我只知道如果有这个预算请给我一个不买新房的理由。

在百分之100以上的得房率面前，更好更合理的户型设计，更新的装修，更时髦的室内会所，还有超屌的星空顶停车场，我认为如果你不是有特别好的景观资源加持的房子比如汇悦台，广粤尊府，天悦北向高楼层大户型这些东西做支撑的，常规产品在开发商的新品面前同地段或者同片区的情况下，新房是断崖领先二手房。

所以在这里我也劝一下大家，如果想改善置换，需要卖房买房的我建议是快准狠，断舍离，纠结没有用，在断层的产品力面前回不去了，这已经不是主观因素了，是客观存在的物理差距。市场涨跌这个物理差距都是会存在的。如果还想投资房产我也劝大家想清楚了，接下来我们的经济大方向一定是AI加机器人，房地产就是个民生工程，尽量让人人住的起，也尽量让有钱人钱花的出去，投资属性这个次以后一定会少用甚至不用。取代的就是这玩意能不能给你带来情绪价值，说白了就是花这钱能不能找到快乐，如果可以那就值了。

我其实想的很明白，现在不卖不买其实最佳选择，从经济角度出发考虑，因为现在卖我是卖的很低很低，属于贱卖，买的话特别是这些明星一手房并不会便宜。属于追涨杀跌，但是人生的维度不只是考虑经济，在经济还能抗的住的情况下，早买早享受，人生短短几十年，错过3年又三年，一眨眼，父母又老了3年，孩子从儿童变成少年了，早花钱早享受其实一点毛病没有。钱这东西搞回来就是用的不是看的。所以我每次重大决定都特别快，今年有同样计划需要上车小伙伴可以扫码加我微信或者扫码进我们购房群。

现在买新房摸底价谈价格是个技术活，需要老司机带路才能买到最优的方案，我们团队每天每周末都有看房团和新房团购活动，利用我们小小的流量优势每个月多成交几套可以和开发商周旋价格，比大家自己去硬碰硬的找上门去我们的的价格机制会更有优势。大家可以参加我们的看房团体验一下我们的服务。有需要的可以扫码找我报名。（全广州所有楼盘100万-1个亿）

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如果大家2025年和我一样有买房上车计划的，不管你是刚需还是改善还是终极置换，都可以来我们公司做一次的线下咨询，形式可以是一对一也可以是周末主题沙龙形式。 

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目前行情下市场处于震荡期，一手项目成百上千个在供应，二手房挂牌量居高不下，如果你不是10年以上房产买卖经验，穿越过多次牛熊的操盘手。你大概率不一定买的到最适合你的标的，所以建议大家如果2025有上车计划的小伙伴一定要预约我们的线下咨询服务，保证让你收获满满

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