REITs，继续新高

周四长期资金入市的利好，除了红利板块受益外，REITs 也是受益者。

从下图可以看到，中证 REITs 全收益指数刷新了自 2024 年见底以来的新高。更重要的是，中证 REITs 全收益指数自 2021 年9 月 30 日发布迄今，终于实现了正回报，这意味着 REITs 这个资产类别，终于开始为持有人贡献正收益了。

最近，广发证券发布了一篇《回顾与展望 25 年 REITs 年度策略——提质扩面，高息资产需求或将孕育 REITs 牛市》，里面有几张表不错，这里分享一些。

首先是这张，不同类别 REITs产品 2024 年的涨幅，需要注意的是这里面还有颜色将不同 REITs 的类型做了标记，有的是特许经营权，有的是产权，这两者在现金流分布上还是有差别的。可以看到，去年表现最好的是保租房，最差的是物流设施。

为什么不同资产表现差异巨大，下面这张表从财务稳健性角度，也能看到一些端倪。表现比较好的保租房、商业、新能源、岁电环保都算是业绩相对比较稳定的。

不过老实说，REITs 细分类别的分析太麻烦，太耗费时间，所以我是一直期待有 REITs ETF。只可惜，没有 ETF 之前，只能靠手搓。

我的思路就是按照类别，每种挑一个。

很可惜，许久没看到有券商发布 REITs 的推荐清单了。

不过可以参考的是国信证券的估值周报，下面是大类的。

下表则是细分的：

对于这两张表，国信证券在使用上有一个建议：

从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 来判断 REITs 的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标；IRR 为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO 为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO 这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。

从资产配置角度，建议采取哑铃策略，一方面，可关注交通、仓储物流、产业园类相对净值折价率高的资产，有望受益于估值修复的困境反转逻辑；另一方面，在当前经济弱复苏背景下，为获得长期稳定派息回报，可关注保障房、生态环保类对经济周期敏感度低的品种。